Жилье, взятое в ипотеку, становится общей собственностью мужа и жены, даже если кредит выплачивал один из них, а второй в это время занимался домашним хозяйством и воспитанием детей. Однако раздел ипотеки при разводе сильно отличается от раздела жилья, приобретенного за собственные средства.
Данная процедура зависит от многих факторов:
- была ли куплена квартира до заключения супружеского союза или после регистрации отношений;
- есть ли у пары дети;
- могут ли бывшие супруги договориться мирным путем или для раздела имущества им требуется помощь суда и т. д.
Отдельную категорию представляют военнослужащие, которые приобретают квартиру в военную ипотеку. Раздел такого жилья до сих пор является «больным вопросом» во многих регионах страны.
Рассмотрим подробнее разные обстоятельства раздела жилого помещения, взятого в ипотеку, при разводе.
Если супруги могут договориться
Бывшие муж и жена, которые пришли к согласию в вопросах раздела общего имущества, могут обратиться к нотариусу. С собой при этом необходимо взять паспорта, свидетельство о разводе, свидетельства о рождении детей, а также все бумаги, доказывающие право собственности или наличие кредитного договора с указанием остатка долга.
В соглашении прописывается, кто и в каких частях будет выплачивать кредит, кто будет взаимодействовать с банковскими служащими и как именно будут разделены доли недвижимой собственности.
Все изменения относительно выплаты кредита необходимо согласовать с банком, который выдал заем. Только получив одобрение банка, можно подписывать соглашение.
Если требуется помощь суда
Если бывшие муж и жена не могут прийти к решению, удовлетворяющему всех, они могут обратиться в районный суд. Подать заявление можно как вместе с просьбой о расторжении брака, так и после развода. Главное – сделать это в течение 3 лет после распада семейного союза.
Если квартира все еще находится в ипотеке, в деле должно фигурировать еще одно заинтересованное лицо – банк.
При составлении обращения необходимо указать следующую информацию:
- наименование суда, куда подается иск;
- личные данные истца и ответчика, их адреса и контакты;
- паспортные и контактные данные представителя, а также реквизиты нотариально заверенной доверенности (если бывшие супруги обращаются в суд через третье лицо);
- просьбу о расторжении супружеского союза (если иск о разделе имущества подается вместе с требованием расторгнуть брак);
- заявление о разделе совместно нажитого имущества (при этом необходимо указать, на какие части имущества претендует каждый из супругов);
- основания для требования истца;
- стоимость разделяемого имущества;
- описание прилагаемых документов.
Иск дополняется следующими бумагами:
- ксерокопиями заявлений;
- свидетельством о браке либо о разводе;
- договором купли-продажи жилья;
- свидетельством о праве собственности либо выпиской из ЕГРН;
- ипотечным договором;
- графиком платежей для погашения займа;
- справкой об уже уплаченной сумме и оставшемся долге;
- квитанцией об уплате государственной пошлины;
- доверенностью, заверенной у нотариуса, а также паспортом представителя (при необходимости).
В суде рассматривают, кто и сколько вложил своих личных средств в покупку квартиры, есть ли у супругов дети и был ли использован при взятии ипотеки материнский капитал. После подробного разбирательства суд выносит вердикт.
При этом придется заплатить госпошлину. Сумма ее зависит от стоимости разделяемого имущества:
- 400 рублей — если стоимость имущества не более 20 тысяч рублей;
- 800 рублей + 3% от общей стоимости разделяемого имущества — если стоимость общей собственности от 20 тысяч до 100 тысяч рублей;
- 3 200 рублей + 2% от стоимости имущества — если цена колеблется от 100 тысяч до 200 тысяч рублей;
- 5 200 рублей + 1% — если стоимость собственности от 200 тысяч до 1 миллиона рублей;
- 13 200 рублей + 0,5% — если стоимость имущества превышает 1 миллион рублей.
Размер госпошлины не может превышать 60 тысяч рублей!
После завершения судебного разбирательства копию судебного решения необходимо предоставить в Росреестр. При этом бумага должна быть заверена судом, на ней должна стоять отметка о том, что решение вступило в законную силу.
Если кредит был взят до регистрации брака
Мужчина или женщина могут взять кредит на покупку квартиры как во время брачного союза, так и до регистрации отношений. При разводе встает вопрос, как делить такую квартиру. Если кредит был полностью выплачен до свадьбы, владелец жилья после развода может не делиться своей собственностью. Согласно статье 36 СК, имущество, которое человек обрел до брака, является его личным.
Некоторые трудности возникают, если один из супругов взял квартиру в ипотеку до заключения брака, а проценты по кредиту выплачивал, уже будучи женатым человеком (или замужней дамой, если речь идет о жене). В этом случае суд рассматривает, кто и сколько внес личных средств, каков был период погашения кредита и т. д. К примеру, собственника могут обязать выплатить второму супругу денежную компенсацию половины платежей по ипотеке, которые были уплачены в период брака.
Другой «трудный» вариант: когда жилье было приобретено в ипотеку в новостройке, ипотека была выплачена до брака, но собственником человек стал уже после свадьбы. Здесь нужно надеяться только на порядочность второго супруга, который не станет претендовать на чужую квартиру. Если же дело доходит до судебного разбирательства, жилье делит суд. В этом случае лучше заранее заключить брачный договор, в котором будет прописано, что второй супруг в случае развода претендовать на квартиру не станет.
Если у пары есть дети
Согласно статье 60 СК, дети и родители не имеют никаких прав на собственность друг друга. Однако при разводе с ипотекой и детьми суд неизменно учитывает интересы детей, ведь они не должны пострадать от решения своих родителей. Необходимо, чтобы даже после распада семьи они не утратили тех условий, в которых жили раньше.
Нет однозначного ответа, как именно суд разделит ипотечную квартиру между супругами с детьми. Будут учитываться все обстоятельства приобретения квартиры. Если часть ипотеки была погашена маткапиталом, жилье будет разделено между всеми членами семьи.
При участии материнского капитала в приобретении жилья супруги обязаны предоставить сотрудникам ПФР оформленное обязательство, подтверждающее, что квартира будет собственностью всех членов семьи.
Если ипотека военная
Раздел квартиры, взятой в военную ипотеку, представляет собой еще большую трудность, чем при разводе обычных граждан. Накопительно-ипотечная система (НИС) не учитывает количество членов семьи военного при выдаче кредита, однако купленное жилье становится общей собственностью супругов. Это вызывает много споров, ведь после развода обязанность по выплате кредита ложится на плечи военнослужащему, а вот у второго супруга обязательств по военной ипотеке нет.
В 2015 году Верховный суд постановил, что квартира, взятая в военную ипотеку, все-таки является общей собственностью супругов. Несмотря на это, местные суды могут присудить жилье только защитнику Отечества. В этом случае второй стороне следует подать апелляцию.
Следует помнить, что при разделе военной квартиры поровну целевой жилищный заем в случае развода тоже могут разделить пополам, даже несмотря на то, что второй супруг не является военнослужащим.
Если брак не был официальным
Сегодня многие молодые люди предпочитают жить вместе, не регистрируя отношения в загсе. И если в народе такое сожительство считается гражданским браком, то российское законодательство подобные отношения не приравнивает к семейному союзу.
Поэтому и имущество, нажитое в таком браке, не считается общим. Квартира будет принадлежать тому, на кого оформлено право собственности. Если жилье находится в ипотеке, мужчина и женщина после развода могут разделить ее на двоих, продолжая вместе выплачивать проценты. Но для этого им нужно изначально значиться в кредитном договоре созаемщиками.
Супруги, проживающие в «гражданском» браке, могут обратиться к нотариусу и заключить брачный договор, в котором будут прописаны все права и обязанности относительно ипотечной квартиры.
Если оформлен брачный договор
Брачный договор — лучшая возможность избежать любых трудностей при разделе имущества в случае распада семьи. Составить его можно самостоятельно либо с помощью специалиста, но заверить в любом случае придется у нотариуса. Оформляется такой договор в трех экземплярах. Два получают супруги, а один остается у юриста.
С собой нужно взять паспорта, свидетельство о браке (если он официально зарегистрирован), а также бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое и движимое имущество.
В брачном соглашении прописывается, кто будет вносить ежемесячные платежи по кредиту и кому будет принадлежать жилье в случае распада семьи.
Способы раздела квартиры
Разделить квартиру в ипотеке после развода можно несколькими способами:
- Доплата. Один из бывших супругов может получить большую часть квартиры, доплатив при этом второму денежную компенсацию. В этом случае тот супруг, что получил компенсацию, обязан уплатить с нее налог на доход.
- Доля в натуре. Поделить квартиру можно и в прямом смысле. Если планировка позволяет, супруги могут поставить перегородки и решить, где чья комната находится. Обычно такой раздел проводится по обоюдному согласию супругов. Суд в нем чаще всего отказывает, так как в большинстве случаев невозможно так разделить жилое помещение, чтобы не ущемить чьи-то права. Тем более если жилье находится в многоэтажном доме, где невозможно сделать дополнительный выход в подъезд.
- Продажа. В этом случае делится ипотека, а после погашения кредита квартира продается, и деньги делятся между бывшими мужем и женой.
- Размен. Как и в предыдущем случае, бывшие супруги делят между собой кредит, вместе его выплачивают, а после разменивают квартиру на несколько вариантов поменьше.
- Отказ от доли. Один из супругов может отказаться от своей доли в пользу второго. При этом если квартира еще находится в ипотеке, выплачивать остаток кредита придется второму супругу. Первого же выведут из кредитного договора. Однако этот вариант возможен, лишь если у второго супруга достаточный доход для внесения ежемесячных платежей по ипотеке.
Обиды и другие сложности
Решается ли вопрос раздела ипотечной квартиры договором у нотариуса или в суде, супругам лучше суметь сохранить мирные отношения. Если квартира находится в ипотеке, выплачивать которую должны и муж, и жена, очень важно, чтобы никто из них не бросил выплаты. Если подобное произойдет, то начнет расти задолженность (даже если второй супруг исправно выплачивает свою часть кредита). Если просрочка более четырех месяцев, банк может отобрать жилье, чтобы продать его и тем самым погасить долг.
Зачастую так случается, когда один из супругов, перестав проживать в ипотечной квартире, прекращает и оплачивать кредит, считая, что он не обязан этого делать, так как не пользуется помещением. Однако такая позиция неверна. Ведь при этом он остается одним из собственников. Если человек при этом откажется от права собственности, он может не уплачивать ипотеку.
Поэтому бывшим мужу и жене лучше всего найти общий язык и совместно решить вопрос с ипотечной квартирой, чтобы потом не лишиться жилья и тех денег, что уже уплачены за него.
Заключение
Развод сопряжен с разделом имущества. Если у супругов в собственности находится квартира, взятая в ипотеку, им придется решить вопрос ее раздела. Решение зависит от того, сколько собственных средств было внесено мужем и женой, когда был взят кредит (до оформления супружеских отношений или после), участвовал ли в сделке маткапитал и т. д. Если ипотека еще не выплачена, необходимо также решить вопрос, кто и в каких пропорциях будет гасить кредит.
Если бывшие супруги могут договориться, раздел имущества можно оформить у нотариуса, заключив соглашение. Однако если при этом изменятся условия ипотеки, необходимо предварительно заручиться согласием банка. Если же мирный договор невозможен, решить споры поможет суд.