Содержание
После приватизации квартира переходит в собственность жильца, и при желании ее продать придется столкнуться с вопросами налогообложения. Речь идет о НДФЛ – налоге на доходы физлиц. Размер его составляет 13% от величины дохода. Однако в некоторых случаях его можно не платить.
Ответы на все вопросы, касающиеся уплаты НДФЛ, можно найти в Главе 23 Налогового кодекса страны.
Приватизация – что это?
Приватизацией называется процесс передачи жилого помещения из государственной собственности в частное владение проживающего в ней человека (или нескольких людей). Сама услуга по проведению приватизации бесплатна. Однако оплатить придется оформление кадастрового паспорта, государственную пошлину, выписку из ЕГРН и другие необходимые бумаги. Также обязательным условием является погашение всех имеющихся задолженностей по коммунальным платежам.
Один человек может приватизировать только одно жилое помещение. Правило это не распространяется на несовершеннолетних, участвующих в приватизации. После достижения восемнадцати лет они имеют право приватизировать другое жилье.
Приватизация стала возможной в России с 14 июля 1991 года благодаря закону № 1541-1. С тех пор россияне начали массово переводить в собственность квартиры и дома. Через 13 лет заговорили о сроках, ограничивающих возможность приватизировать жилое помещение бесплатно. В 2004 году было принято первое решение о прекращении бесплатной приватизации с января 2007 года. Впрочем, решений таких принималось в последующем немало. Данная мера была перенесена сначала на 2010, затем на 2013 и, наконец, на 2016 год. Однако с 2017 года приватизацию было решено продлить на неопределенный срок.
Вопросы налогообложения
Ежегодно происходит рост цен на недвижимость. Зачастую квартира продается за большую стоимость, чем та, за которую она приобреталась. Разница в цене составляет доход продавца. Именно с него и нужно заплатить налог государству в размере 13%. Однако налог этот не всегда обязателен, даже если доход оказался значительным. Статья 217_1 Налогового кодекса вводит минимальный срок владения жилым помещением, который позволяет его владельцу не платить НДФЛ. Составляет он от 3 до 5 лет в зависимости от условий приобретения помещения в собственность.
Если срок владения жильем соответствует минимальному, продавцу после совершения сделки не нужно подавать отчет в налоговую инспекцию.
Ранее от уплаты налога были освобождены владельцы недвижимого имущества, приобретенного три года назад и более. Причем касалось это всех, независимо от способа приобретения жилого помещения. Закон № 382-ФЗ продлил минимальный срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, до 5 лет. Но одновременно с этим оставил трехлетний срок для следующих категорий граждан:
- получивших жилое помещение в дар либо по наследству от членов семьи (родителей, супруга либо супруги, детей, бабушек и дедушек);
- ставших владельцами недвижимой собственности по договору пожизненного содержания с иждивенцем;
- приватизировавших квартиру.
Данные правила распространяются не только на квартиру, но и на дом, комнату, а также земельный участок.
Чтобы верно посчитать срок владения недвижимой собственностью, нужно ориентироваться на количество месяцев, которые прошли с момента ее приватизации. Чтобы узнать дату приватизации, можно взять в Едином государственном реестре недвижимости выписку. С указанной на ней даты необходимо отсчитать 36 месяцев. В конечном итоге получится дата, до наступления которой квартиру можно будет продать, не уплачивая за нее налог.
Вопрос о сроках владения может также возникнуть, если квартира после приватизации стала собственностью нескольких человек, один из которых умирает, завещая второму свою долю.
Например, квартира перешла в собственность матери и дочери в марте 2016 года, а в 2018 мать умирает, и дочь становится единственной владелицей недвижимости. Получается, что к апрелю 2019 года одной частью помещения она будет владеть более трех лет, а другой — менее. В этом случае в расчет берется дата более раннего свидетельства о собственности. И в 2020 году дочь может продавать квартиру без уплаты НДФЛ.
Изменения в НК также коснулись вопроса кадастровой стоимости. Раньше при продаже недвижимости ее не учитывали, зачастую существенно занижая цену продаваемого жилья для уменьшения величины НДФЛ. Теперь же она является ключевой при определении цены квартиры.
Цена продаваемого недвижимого имущества должна составлять как минимум 70% от его кадастровой стоимости. В расчет берется стоимость, определенная на начало года, в котором заключается сделка купли-продажи. Продавая приватизированную квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет, человек будет обязан заплатить налог с разницы между реальной ее ценой и 70% от кадастровой стоимости. Сделано это для того, чтобы предприимчивые граждане не могли укрыть часть доходов, умышленно занижая сумму полученной прибыли. Данная мера также препятствует обогащению за счет покупки жилых помещений в строящихся домах с их последующей перепродажей после сдачи дома в эксплуатацию, когда цена значительно возрастает.
Уплата НДФЛ
Каждый, кто продал недвижимость раньше минимального срока, обязан до конца апреля следующего года подать отчет в налоговую инспекцию, предоставив декларацию. Конечно, информация о заключенной сделке и перерегистрации прав собственности на жилое помещение дойдет до сотрудников ФНС в любом случае, подаст гражданин декларацию или нет. Однако именно декларация позволяет увидеть, сколько получил человек со сделки. Документ лучше подавать вовремя, чтобы не начислили пени за просрочку.
Непредоставление декларации влечет за собой штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц нарушения сроков. Согласно статье 119 Налогового кодекса, если долго не платить, штраф может дорасти до максимальных 30%. Минимальная же сумма взыскания составляет одну тысячу рублей. По статье 122 НК, неполная уплата налога ведет к взысканию в размере 20% от неуплаченной суммы (если доказано, что правонарушение было совершено умышленно).
При уплате налога с продажи приватизированной квартиры можно получить скидку в виде имущественного налогового вычета. Вычет представляет собой льготу в размере 1 миллиона рублей, которая уменьшает налоговую базу. Продавая приватизированную квартиру, человек может использовать этот вычет. Например, продавая жилье за 4 миллиона рублей, он отнимает 1 миллион, и с полученного числа высчитывает 13%, которые обязательны к уплате.
Что дает приватизация?
Приватизация – добровольный процесс. И вопрос, нужно переводить в частную собственность жилое помещение или нет, жилец решает самостоятельно. Рассмотрим далее условия жизни в государственной квартире и частной.
Житель неприватизированной квартиры является нанимателем жилья по договору социального найма. В соответствии со статьей 67 Жилищного кодекса, он обязан:
- своевременно оплачивать коммунальные услуги;
- проводить текущий ремонт помещения (при этом капитальный ремонт за него оплачивает государство).
При неуплате человека могут выселить, однако взамен обязаны предоставить иное жилье. К тому же, человек не может провести перепланировку без разрешения Департамента жилищной политики. При проведении несогласованной перепланировки жителя могут выселить прямо на улицу.
Если квартира приватизирована, то у ее владельца гораздо больше свободы.
- Главный плюс заключается в возможности продать такое помещение либо подарить его.
- В отличие от неприватизированной квартиры, такое жилье можно передать по наследству.
- В приватизированной квартире можно сделать перепланировку, предварительно согласовав ее с Межведомственной комиссией по техническому надзору.
- Собственника квартиры не смогут выселить, даже если у него будут колоссальные долги по коммунальным платежам.
Приватизация может быть невыгодной лишь жителям коммунальной квартиры и одиноким людям, которым некому оставить жилье в наследство. К тому же, пожилым людям с невысоким уровнем дохода удобнее не оплачивать капремонт и имущественный налог, не нести расходов по оформлению квартиры в собственность.
Существует также процесс, обратный приватизации. Он называется деприватизацией и предполагает возможность при желании передать имущество в государственную собственность, избавившись от дополнительных платежей.
Заключение
После приватизации квартира переходит из государственной в частную собственность – теперь при желании ее можно продать. При этом возникает вопрос: нужно ли платить налог с доходов физлиц? Если люди, купившие жилье, освобождаются от налога после пяти лет владения, то приватизировавшие квартиру могут продать ее без уплаты НДФЛ уже через три года. Если же владелец решил продать приватизированное жилье до истечения вышеуказанного срока, ему придется заплатить 13% от разницы между реальной ценой жилья и его кадастровой стоимостью. Он также может оформить имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей.