Государственное пособие, выдаваемое Пенсионным фондом после появления в семье второго ребенка, должно быть израсходовано по назначению. Чтобы защитить имущественные интересы каждого из членов семьи, до 2020 года закон предписывал оформлять обязательство по материнскому капиталу (МК), если в соглашении о купле-продаже квартиры или частного дома с использованием маткапитала не предусмотрено выделение долей супругу и детям. С 12 марта 2020 года это требование отменено законом №35-ФЗ. Это не послабление, а, наоборот, ужесточение норм: теперь жилье, приобретенное за счет МК, в любом случае должно быть сразу же оформлено в общую собственность родителей и детей.
Почему раньше нужно было оформлять обязательство?
В ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ сказано, что если жилое помещение приобретается или строится за счет государственного пособия, то оно должно стать собственностью каждого члена семьи. При этом размер квартирных долей определяется владельцами капитала самостоятельно.
Также в нормативном акте установлено, что если у супругов в дальнейшем родится третий, четвертый и последующие дети, доли владения должны быть впоследствии перераспределены. Например, семья из 4 человек владеет собственностью – по ¼ в доле у каждого. Рождается еще один ребенок. Обязательство переоформляется в пользу нового члена семьи: например, теперь каждый владеет собственности.
Нотариально заверенное обязательство составлялось с целью обеспечения исполнения законодательных предписаний. Однако если родители сразу вписали в договор о приобретении жилья всех собственников, то составлять вышеуказанный документ не требовалось.
Ситуации, когда требовалось составление обязательства
На практике нередко случается так, что в договор о покупке частного дома или квартиры невозможно вписать всех предполагаемых собственников.
Нотариальное обязательство необходимо было оформить при наличии следующих условий:
- С целью экономии времени супруги или один из них внесли в соглашение только свои данные.
- Жилье приобретается в ипотеку. И хотя фактически семья пользуется удобствами квартиры или дома, юридически они не могут распоряжаться судьбой жилища. Выделить доли себе и своим детям родители смогут лишь после выплаты кредита.
- Между владельцем жилья и приобретателями было заключено соглашение о покупке недвижимости в рассрочку. В таких договорах обычно прописывается условие, что имущество переходит в распоряжение покупателя лишь после внесения последнего платежа.
- Родители являются участниками долевого строительства многоэтажки. Возможность поделить квартиру на доли появляется лишь в момент завершения строительных работ.
- Аналогично и со строительством загородного коттеджа – лишь построенное жилье может быть собственностью семьи.
- Участие в жилищном кооперативе – организация предусматривает переход права на владение имуществом только после погашения всех долгов.
Эти правила фиксировались в правительственном Постановлении № 862, принятом в 2007 году.
Что делать, если квартира вам пока не принадлежит?
Итак, с 12 марта 2020 года идти к нотариусу для составления обязательства не нужно. Но как быть, если ипотеку выплачивать еще не один год? Или если жилье оплачено, но еще не построено? Что делать, если долги еще не погашены, а жилье по закону пока не принадлежит вашей семье?
Ответ прост: подождать момента, когда недвижимость окончательно перейдет в вашу собственность. До этого времени никто не может призвать вас к ответственности за то, что новоприобретенные квадратные метры не разделены между всеми членами семьи.
Как только кредит будет выплачен, дом достроен, обязательства выполнены – нужно заняться выделением долей. Если за это время появился еще один ребенок, он тоже должен стать полноправным долевым собственником.
На решение этого вопроса у вас будет ровно полгода. Идти нужно к нотариусу, взяв с собой свидетельства о рождении детей, паспорта родителей, свидетельство о браке (или о разводе) и самое главное – документ, подтверждающий право собственности на жилплощадь. Придется оплатить госпошлину и составить соглашение в трех экземплярах.
Стоит отметить, что существует возможность выделить доли детям в тот период, когда ипотека еще не погашена. Для этого нужно получить два разрешения: от банка, который взял в залог вашу квартиру и выделил средства на ее покупку, и от органов опеки и попечительства (ведь доли, которые предполагается выделить детям, автоматически попадут под залог). Как показывает практика, банки в этом вопросе готовы сотрудничать, а вот органы опеки редко соглашаются выдать разрешение.
По-братски или поровну?
Один из главных вопросов – какие доли выделять детям и супругу? Соотношение долей законом не регламентируется.
Обычно доли распределяют одним из двух способов:
- поровну;
- в размере вложенного МК.
В первом случае все просто: общая площадь дома или квартиры делится на количество членов семьи.
Обратите внимание: в соглашении размер доли прописывается не в квадратных метрах, а в виде дроби – например, 1/5 от общей площади.
Второй способ расчета несколько сложнее, к тому же, он может быть оспорен в суде. В этом случае между членами семьи распределяется та часть жилища, которая была оплачена из средств маткапитала. Здесь не обойтись без примера.
Остальную площадь может оформить в свою собственность тот, кто ее оплачивал. В нашем примере это глава семьи. Его доля составит 16/19.
Что же не так с этим методом выделения долей? Очевидно, человеку для жизнедеятельности не хватит двух с половиной квадратных метров. Жилищный кодекс предусматривает совсем иную площадь – от 10 до 18 кв. м на человека (в зависимости от региона). Поэтому в случае развода с высокой долей вероятности суд не позволит главе семейства оставить детей с микроскопическими долями – придется делить квартиру заново.
Что будет, если не выделить доли?
Сделку могут признать недействительной. Проверку может провести Пенсионный фонд – именно он отвечает за выдачу маткапитала. Если обнаружится, что доли детям так и не выделили, дело передадут в прокуратуру. Разумеется, до этого лучше не доводить.
Даже если Пенсионный фонд не заметит нарушения, у супруга или детей сохраняется право на долевой раздел общего жилища. Они могут подать в суд и добиться выделения долей.
Итак, обязательство по материнскому капиталу теперь составлять не нужно. Но это не значит, что доли детям и супругу (супруге) можно не выделять. Как только жилье, купленное с использованием МК, перешло в вашу собственность, у вас есть 6 месяцев на то, чтобы распределить площадь между всеми членами семьи.