Работаю с объектами жилого и коммерческого сегмента пятнадцатый год. Наблюдаю, как далеко не каждая сделка поддаётся шаблону. Рассказываю о базовых и редких конструкциях, подмечаю скрытые механизмы.
Юристы трактуют сделку как действие, направленное на установление, изменение либо прекращение прав на объект. Условие: взаимное волеизъявление сторон, оформленное в предусмотренной форме.
Базовая классификация строится по правам, переходящим к контрагенту, по возмездности и по срочности. Приведу примеры.
Купля-продажа
Знакомый большинству вариант, однако нюансов хватает. Купля-продажа возмездная, права переходят после государственной регистрации. Ключевой документ — договор с кадастровым номером, планом-схемой и указанием обременений. При расчётах нередко используют аккредитив, банковскую ячейку или эскроу-счёт ради исключения кассовых рисков. При сложной долевой структуре применяю оферту с нотариальным удостоверением, сохраняя приоритет дольщиков. Редкий приём — включение оговорки об «эскроу-переуступке», дающей банку право передать средства продавцу только после снятия ипотеки.
Корневой риск — притворность. Пример: договор мены прикрывает куплю-продажу с целью ухода от налога. ФНС квалифицирует операцию по существу, поэтому защищаю клиента дотошной детализацией встречных обязательств.
Иногда встречается устаревший термин «купеческий задаток». Юридическая сила уравнивается с современным задатком (ст. 380 ГК), однако банк теряет доверие к экзотике, поэтому во вторичке остаюсь при строгом слове «задаток».
Дарение и рента
Дарение безвозмездно, право переходит мгновенно при госрегистрации. Применяю конструкцию, когда собственник готов сохранить проживание: оговорю сервитут на пользование помещением, дополню упоминанием узуфрукта — права пожизненного владения плодами. Сервитут ускоряет регистрацию, узуфрукт пока экзотика, однако суды признают.
Договор пожизненной ренты выводит актив из наследственной массы. Формула: получатель ренты предоставляет содержание, плательщик несёт расходы и платит фиксированную сумму либо натуральное обеспечение. Включаю условие об индексации по ИПЦ, поскольку инфляция обесценивает платеж.
При ренте часто путают отчуждение с доверием. Добавляю пункт «отсроченное отчуждение» — право обратного выкупа при задержке платежей свыше трёх месяцев. Нотариус регистрирует обременение, Росреестр ставит отметку.
Аренда и субаренда
Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются формой: государственный учёт начинается с года. Для жилого фонда используется найм, для коммерческого — аренда. В договорах усиливаю блок о форс-мажоре: прямо упоминаю «cláusula rebus sic stantibus», позволяющую перезаключить договор при непредвидимом росте коммунальных тарифов.
Субаренда служит инструментом монетизации избыточных площадей. Чтобы арендодатель не получил основание для одностороннего расторжения, прописываю «презумпцию уведомления»: субарендатор признаёт договор аренды и все его изменения.
Слабоизвестный институт — доверительное управление. Собственник передаёт недвижимость управляющему, права собственности не переходят, доход получает бенефициар. Подобная схема выгодна: налоговый учёт идёт по ставке 13 %, в отличие от 20 % при продаже.
В экзотическом сегменте встречается эмфитевзис — долгосрочное наследуемое пользование земельным участком для сельского хозяйства. Срок достигает сорока девяти лет, капитализация актива растёт линейно вместе с урожайностью.
Перечисленные конструкции удовлетворяют львиную долю потребностей рынка. Продуманная структура договора, чистота титула и грамотная регистрация снижают вероятность споров и сохраняют капитал собственника.
