Работаю на марокканском рынке пятнадцатый год, за плечами более семисот сделок от Танжера до Дахлы. Расскажу, как сочетать скорость оформления, строительное качество и приемлемый чек.
Страна делит объекты на два регистра: melkie (традиционная собственность) и titre fancier (госреестр). Иностранцу выгоден второй вариант, так как фиксация в Conservation Foncière закрывает путь двойным продажам и гарантирует ипотеку. По тому же принципу стоит заранее проверить документы, чтобы безопасно оформить куплю-продажу гаража. При планировании улучшений жилья также важно заранее разобраться, как оформить использование материнского капитала на ремонт в соответствии с установленными требованиями.
Средний срок выхода на подпись у нотариуса — шесть недель. Темп задают авансовый договор «promesse unilatérale» и резервный платёж «séquestre» на эскроу-счёте. Покупатель вносит 10 %, после чего продавец снимает объект с рынка.
Финансовый фильтр
Банки Attijariwafa, BMCI и Banque Populaire готовы кредитовать нерезидента до 70 % стоимости под 4,2–4,9 % годовых. Прибегаю к смешанной схеме: часть суммы в дирхамах, часть — в евро через «crédit in fine», ставка хеджируется форвардом. Для шариат-ориентированных клиентов предлагаю «мурабаха-immobilier»: банк приобретает объект и перепродаёт по отсроченному прайсу.
Снижение цены достигается при первом же визите. Торг в Марокко — искусство «msawama»: встречная фраза «smahelna» сигнализирует границу терпения продавца. На практике дисконт 8-15 % удаётся без потерь в качестве отделки.
Юридический контур
Melkia преобразуется в titre foncier через «immatriculation»: adoul (шариатский нотариус) собирает свидетельства соседей, кадастр проводит «bornage», после чего Conservation Foncière присваивает номер. Услуга стоит около 7 000 MAD и длится пять-шесть месяцев, клиенту, стремящемуся к скорости, предлагаю объекты с уже оформленнымиленным номером.
В прибрежных поселениях сталкиваюсь с земельной формой «guich» — владение племени, выделенное султаном ещё в XV веке. При покупке требую акт о передаче государственной земле и отдельный «quitus fiscal» из Direction Générale des Impôts, иначе будущая перепродажа подвиснет.
Технический аудит включает «test sclérométrique» (прочность бетона), термографию скрытой влаги и расчёт сейсмостойкости по коэффициенту «Aeff» Casbah-1. Каждый отчёт вкладываю в досье, инвестор получает цифровую копию через sécurisé-облако.
Эстетика и доход
Медина Феса генерирует валовую доходность 9-11 % при посуточной сдаче: риад с семьёй номеров привлекает ценителей андалусских клееных мозаик «zellige». Пляжная линия Асилаха рентабельна для долгосрочной аренды айтишникам из РАБАТа — ставка 5 % чистыми при вложении 1200 €/м².
Внутренний туризм напитывает рынок даже вне высокого сезона: касбы в Драа-Тафилалет заполняются любителями пустынного треккинга, к тому же действует налоговая льгота «exonération zones sensibles» — нулевая ставка IGR первые пять лет.
Если вам нужен объект под ВНЖ или чисто инвестиционный актив, подготовлю подборку, проверю титул, организую финансовый пакет и проведу до выдачи ключей — быстро, качественно, недорого.