Перед подписанием договора я смотрю не на обещания, а на документы и фактическое состояние объекта. У коммерческой аренды дорогая цена ошибки: ремонт за свой счет, недоступное помещение, внезапная смена собственника, запрет на нужный вид деятельности, спор о площади, отключения ресурсов. Большая часть проблем видна заранее, если проверить арендодателя по нескольким опорным точкам.
Право на помещение
Первый вопрос простой: кто сдает объект и на каком основании. Если помещение принадлежит собственнику, я запрашиваю документ, подтверждающий право на объект, и сверяю данные владельца с реквизитами стороны в договоре. Если сдает не собственник, нужен документ, где прямо есть право передавать помещение в аренду или субаренду. Формулировки общего характера здесь опасны. Меня интересует прямое полномочие на сдачу конкретного объекта, срок такого полномочия и отсутствие ограничений по площади, назначению и сроку аренды.
Если объект сдает компания, я проверяю, кто подписывает договор. Подпись директора без подтверждения полномочий для меня недостаточно. Я сверяю, кто вправе действовать от имени компании, не истек ли срок его полномочий, нет ли временного управляющего, ликвидации, банкротной процедуры, корпоративного конфликта. Когда договор подписывает представитель, нужна доверенность с четким объемом прав. Меня интересует право подписывать именно договор аренды, приложения, акты, соглашения об изменении ставки, обеспечительный платеж и документы о передаче помещения.
Дальше я выясняю, нет ли расхождения между тем, что показывают на месте, и тем, что существует на бумаге. Номер помещения, этаж, площадь, адрес, входная группа, складская часть, подсобки, мокрые точки, витрины — все это должно совпадать с документами. Если арендодатель предлагает часть помещения без ясных границ, я требую схему с точным описанием арендуемой зоны. Иначе спор о площади почти гарантирован.
Ограничения и риски
После проверки права я смотрю на ограничения. Меня интересуют залог, арест, судебный спор, действующая аренда другому лицу, сервитут (право ограниченного пользования чужой частью объекта), запрет на регистрационные действия, спор о границах или реконструкции. Любое обременение не всегда закрывает сделку, но меняет ее цену и структуру условий. Если объект в залоге, я добиваюсь ясного ответа, не нарушает ли аренда условия залога и не возникнет ли после подписания требование освободить площадь.
Отдельно проверяю, не попадет ли бизнес под ограничения самого здания. Для торговли, общепита, услуг, производства, склада требования разные. Я смотрю назначение помещения, технические условия по мощности, вентиляции, воде, канализации, режиму работы, нагрузки на перекрытия, допуску посетителей, погрузке и разгрузке. Красивый показ без ответа на эти вопросы ничего не стоит. Если бизнесу нужен отдельный вход, вывеска, вечерний режим, доставка крупногабаритного товара, помещение обязано это выдерживать не на словах, а фактически и документально.
Еще один риск — скрытая зависимость от третьих лиц. Бывает, доступ в помещение контролирует управляющая компания, охрана здания, владелец земельного участка, соседний арендатор, через чью зону проходит проход, или техническая служба, без которой не включить электричество и вентиляцию. Я заранее выясняю, кто регулирует пропуска, график работ, въезд, парковку, пользование общими зонами, размещение наружной рекламы, вывоз мусора, подведение интернета и иных коммуникаций. Если эти правила жесткие, бизнес упрется в них в первый же месяц.
Деньги и условия
Потом я разбираю финансовую часть. Низкая ставка аренды иногда скрывает крупные доплаты. Я прошу расшифровать все платежи: базовую арендную плату, переменную часть, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз отходов, маркетинговые сборы, доступ к парковке, оплату вывески, депозит, индексацию, штрафы за просрочку, плату за досрочный выход. Меня интересует, кто и по какой формуле считает переменную часть, на основании каких счетчиков и документов, есть ли верхний предел расходов.
Если помещение с ремонтом арендодателя, я фиксирую состояние в акте детально. Если ремонт делает арендатор, заранее согласую, какие работы допустимы, кто утверждает проект, кто оплачивает усиление сетей, что останется в помещении после выезда, возместят ли стоимость неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения — это то, что нельзя забрать без вреда объекту. Без письменной фиксации на выходе часто теряются крупные суммы.
Я внимательно читаю основания для расторжения и одностороннего отказа. Для меня опасны расплывчатые формулировки о нарушении правил здания, изменении концепции объекта, жалобах соседей, реконструкции, продаже помещения, технической необходимости. Если арендодатель хочет широкое право прекратить договор, я добиваюсь закрытого перечня причин, срока на исправление нарушения и компенсации расходов на переезд и демонтаж, когда инициатива исходит от него.
Практическая проверка
Документы без осмотра на месте дают только половину картины. Я приезжаю в разное время дня и смотрю трафик, шум, загрузку лифтов, работу входной группы, запахи, температуру, влажность, состояние санузлов, наличие протечек, трещин, следов старых аварий. Проверяю, реально ли занести оборудование, есть ли место для разгрузки, хватает ли мощности, стабильно ли работает связь. Для общепита и сервиса с посетителями критичны вентиляция, вытяжка, электричество и согласуемый режим работы. Для склада — подъезд, ворота, высота потолка и пол.
Я задаю арендодателю неудобные вопросы и смотрю не на уверенность ответа, а на точность. Когда подключали электричество, кто обслуживает сети, были ли аварии, кто отвечает за общедомовые системы, сколько арендаторов сменилось в этой площади за последние годы, почему выехал прошлый арендатор, есть ли план работ по зданию, который затронет вход, фасад, парковку или коммуникации. Уклончивость здесь для меня сигнал тормозить сделку.
Если помещение раньше уже сдавали под похожий бизнес, я прошу показать счета по коммунальным платежам за несколько периодов и примеры эксплуатационных начислений. Это снимает иллюзии быстрее любого обещания. Когда площадь сдают после раздела большого блока, я проверяю, как именно отделены сети, кто платит за общие зоны, где проходят границы ответственности по инженерии. Иначе после заезда начнутся споры о чужом потреблении.
Последний фильтр — логика договора. В нем должны совпадать сторона, объект, площадь, срок, ставка, порядок оплаты, цель использования, состав передаваемого имущества, режим доступа, правила ремонта, основания для штрафов, условия продления и возврата депозита. Любая неясность работает в пользу того, кто контролирует объект. Я предпочитаю потратить время на правки до подписания, чем спорить после передачи ключей.
Хороший арендодатель не боится проверки. Он быстро показывает документы, спокойно отвечает на точные вопросы, не прячет обязательные платежи, не давит срочностью, не подменяет договор перепиской и устными обещаниями. Если вместо ясности я вижу спешку, путаницу в бумагах и нежелание фиксировать договоренности, для меня это причина отказаться даже от удобного адреса и привлекательной ставки.
При оценке условий сделки важно заранее проверить, как оформлены права на помещение и не повлияют ли ограничения договора на дальнейшее использование объекта, особенно если речь идет о продаже коммерческого помещения с действующим договором аренды.