Оцениваю объект через призму двух параметров — ликвидность локации и конъюнктуру сегмента. Стартовые данные фиксируются в чек-листе, куда входят метраж, этаж, инсоляция, год постройки, тип перекрытий. Затем формируют смету на приведение в шоу-рум-состояние с запасом 7 %.
Заранее рассчитываю бюджет
Косметический апгрейд, или «фэйслифтинг», окупается быстрее капитального вмешательства. Замена потёртых плинтусов на теневой Shadowline, свежие розетки, приточные клапаны — минимальный набор, который повышает средний чек просмотра. При расчётах использую коэффициент «price-per-view»: затраты делю на прогнозируемое число визитов.
Создаю нейтральную сцену
Деперсонализирую пространство — убираю семейные фото, дипломы, магнитики. Ахроматическая палитра стен (0–5 % хроматичности) расширяет аудиторию. Текстиль подбираю в фактуре «фламе», он рассеивает свет и визуально сглаживает геометрию комнаты. Запах устраняю не «маскировкой», а каталитической нейтрализацией: каптодор связывает молекулы триметиламина и выводит их из воздуха.
Подсветка и аромат
Правильная экспозиция включает три сценария: базовый 300 lx, акцентный 500 lx и навигационный 50 lx ночью. Лампы с CRI ≥ 95 раскрывают фактуру отделки. Для ароматического кода использую композицию «зелёный инжир», она статистически ускоряет принятие решения на 11 %. Диффузор ставлю за шторой, чтобы источник оставался невидимым.
Поверхностная грязь устраняется клинингом, но для устойчивых меток ввожу «рисанирование» — локальное шлифование с тонировкой. Это дешевле тотальной циклёвки и не нарушает акустическую плавающую стяжку.
Ставлю мебель по правилу «три точки опоры»: диван, журнальный стол, торшер. Остальное заменяет виртуальный стейджинг, рендеры накладываются в онлайн-объявлениях и экономят логистику.
Документы готовлю раньше фотосессии: ЕГРН-выписка, кадастровый план, техпаспорт БТИ, справка об отсутствии задолженностей. Параллельно провожу дью-дижилидженс — проверку цепочки переходов права. Чистая история исключает дисконт на юридические риски.
Маркетинг свожу в тайм-лайн: день 0 — профессиональная фотосъёмка с tilt-shift-объективом, день 1 — публикация на шести агрегаторах, день 2 — запуск таргета Radius 500 м, день 5 — открытый просмотр по формату «open house». VR-тур снижает нецелевые визиты на треть.
Корректировка цены идёт через CMA — сравнительный подход по трем объектам-аналогам из той же налоговой зоны. Если отклик просел, меняю цену на 2,7 % вместо психологических «круглых» значений, алгорифмы площадок поднимают объявление без дополнительных оплат.
Завершаю подготовку проверкой микроклимата: влажность 45–50 %, температура 21 °C, уровень СО₂ не выше 800 ppm. При показе покупатель замечает свежесть, даже не осознавая источник.
Все этапы занимают семь-десять дней, после чего лот выходит на рынок «первым в классе», а не «ещё одной квартирой в доме-близнеце».
