Я ежедневно сопровождаю сделки с жилой недвижимостью на побережье Адриатики и вижу растущий интерес к квартирам, предназначенным для сдачи внаём. Черногория привлекает путешественников мягким климатом, чистой водой и визовой простотой, а арендный спрос не ограничивается курортным сезоном: международные айти-специалисты и яхтсмены остаются зимовать. Ниже — мой разбор аргументов «за» и «против» покупки жилья с инвестиционной целью.
Рынок аренды
Статистика национального Туристического союза фиксирует в прошедшем году 14 млн ночёвок, то есть почти три месяца плотного заселения каждого из 160 тыс. местных коек. Средний тариф за однокомнатную квартиру в Которе летом держался на уровне 90 € за ночь, зимой опускался до 35 €. На длинную зимнюю аренду собственники соглашаются охотнее, чем раньше, что сглаживает сезонные колебания кэша. В Подгорице доход скромнее, зато стабильнее — около 450 € в месяц круглый год.
Спрос подогревают авиалинии-лоукостеры: за два года число прямых рейсов из Центральной Европы увеличилось втрое, билеты нередко стоят дешевле трансфера из Тивата в Будву.
Правовая среда
Иностранный инвестор получает в собственность объект на тех же правах, что и гражданин, за исключением земли под сельхозназначением. Регистрация сделки в кадастре занимает пять рабочих дней, госпошлина — 3 % от кадастровой стоимости. Для сдачи туристам нужен категоризационный знак — «категория I» присуждается студии без отдельной спальни, «категория II» — апартаменту до 60 м², выше — уже мини-отель. Получение знака похоже на ТО: инспектор проверит вентиляторы, пожарную сигнализацию и сертификацииификат энергоэффективности, после чего выдаст решение сроком на пять лет. Гостевой налог вносится через систему eVisitor, ставка — 1 € с человека за ночь, зимой — 0,5 €.
Долгосрочная аренда регулируется Облигационным законом. Договор регистрируется в налоговой с пошлиной 0,5 % от годовой платы. Инфляционная индексация оговаривается сторонами свободно. Выселение неплательщиков проходит без многоходовых судов: достаточно констатации нотариуса и пятидневного уведомления.
Финансовая перспектива
Докладываю усреднённую математику: стоковый объект в Будве площадью 45 м² стоит 125 000 €. Капекс на меблировку и постельное бельё — 7500 €. Маркетинг через Airbnb и Booking обходится в 15 % оборота. При загрузке 65 % и дневном тарифе 75 € валовый доход составляет 17 800 € в год. После вычета агентской комиссии, туристского налога и 9-процентного налога на прибыль чистая доходность достигает 6,4 % годовых. Длинная аренда того же лота даёт около 5 % с меньшей волатильностью.
Ипотека для нерезидента доступна под 5,3-6,1 % при первоначальном взносе 40 % и сроке до 25 лет. При таких условиях кредитный рычаг удваивает собственный капитал уже на двенадцатом году амортизационного графика.
К ключевым рискам отношу конкуренцию новостроек, курсовую зыбкость евро к национальным валютам арендаторов, ужесточение экологических норм, заставляющих устанавливать биотуалеты и фонтанирующие пожарные краны. Для хеджирования советую локации с дефицитом земли — Старый Котор, Тиватская бухта, Св. Стефан — и объекты с парковочным местом: в высокий сезон он ценится дороже лодки.
Если инвестиционный горизонт превышает семь лет, а дневное участие в управлении не вызывает усталости, покупка квартиры под аренду в Черногории даст живой денежный поток и прирост капитала. Я продолжаю расширять собственный портфель именно здесь и остаюсь доступным для обсуждения конкретных стратегий.
