Работаю с куплей-продажей жилья пятнадцать лет и успел увидеть, как из-за одной пропущенной справки сделка превращалась в карточный домик. Чтобы клиенту не пришлось ловить рассыпающиеся карты, предлагаю алгоритм.
Начинаю с паспорта продавца и выписки ЕГРН. Сверяю ФИО, серию, номер, дату выдачи. Если подпись в паспорте отличается от автографа в доверенности, запрашиваю экспертизу графолога.
Паспорт объекта
Правоустанавливающий документ — основание перехода права. Для новостроек это договор долевого участия, для вторичного рынка — купля-продажа, дарение, наследство. Сравниваю реквизиты с Росреестром. При сомнениях подаю запрос о реституции.
Отдельно проверяю обременения: ипотека, залог, арест. Получаю архивную выписку, где отражён каждый переход, включая запись о каталаксия, то есть погашенных ипотечных линиях. При наличии несовершеннолетних собственников изучаю согласие органов опеки.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам нужна для чистого расчёта. Беру цифры из лицевых счетов управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций. Если продавец уклоняется, включаю компенсаторный пункт в договор.
Договор купли-продажи
Текст договора пишу с нуля, избегая шаблонов. Указываю цену числом и прописью, источники средств, способ передачи денег. Использую опцию «валоризация» — фиксирую в рублёвом эквиваленте курс, чтобы колебания не съели часть суммы.
В обязательном разделе — кадастровый номер, площадь до сотых, этаж, инвентарный номер. При перепланировках вкладываю техническое заключение. Убираю любые формулы «как есть», оставляю только пункты о фактическом состоянии стен, перекрытий, инженерии.
После подписи договора оформляют акт приёма-передачи. Фиксирую показания счётчиков, передаю ключи через расписку. Для архивного следа делаю фото протокол, его приобщаю приложением.
Государственная регистрация
Пакет документов продаю через МФЦ либо напрямую в Росреестр. Прописываю требование об усиленной квалифицированной электронной подписи, чтобы исключить рукописные вклейки. Стандартный срок — семь рабочих дней, при нотариальной форме — один.
Расчёт организую через эскроу-счёт. Деньги уходят в банк, разблокировка наступает после регистрации. Стороны получают выписку, копию титула с QR-кодом, отчёт о транзакции с идентификатором SWIFT при международном происхождении средств.
Завершающий штрих — уведомление налоговой инспекции о переходе права. Покупатель сохраняет чек Квитанции ПКО, продавец включает доход в декларацию 3-НДФЛ, применяя вычет или налоговую либерализацию при владении свыше пяти лет.
Советую перевести все лицевые счета на имя нового владельца через личный кабинет поставщика услуг. Так исключается латентная задолженность, всплывающая спустя квартал.
Соблюдение описанных шагов превращает сделку в механический хронометр: каждое звено защёлкивается с сухим щелчком, оставляя покупателю только удовольствие от звука нового замка.
