Я работаю с жилыми сделками тринадцать лет и замечаю: покупатель нередко обращает взгляд лишь на квадратные метры, пропуская юридические ловушки. Начинаю с простого вопроса: кто сейчас собственник и на каком основании квартира попала к нему?
Проверка титула
Выписка из Единого реестра недвижимости (ЕГРН) открывает историю собственности. Цепочка длиннее пяти переходов сигнализирует об осторожности: нужна дополнительная экспертиза нотариальных архивов. Если объект находился во владении супругов, запрашиваю нотариальное согласие второго участника брака. Любая незамеченная мелочь превращается в литиспенденцию — судебный спор, грозящий отменой сделки.
Наличие несовершеннолетних среди бывших жильцов проверяю через архивные домовые книги. Их не прописка после приватизации нередко означает сохранённое правомочие пользования, создающее риск эвикции.
Техника и конструкция
Старый фонд порой очарователен лепниной, однако просит глубокой диагностики. Приглашаю инженера ПТО для эндоскопии межпанельных швов и тепловизионной съёмки. Ключевыми остаются сопротивление теплопередаче стен, остаточный ресурс перекрытий и отсутствие щелей в стояках. Факт перекройки несущих стен вычисляет детектор арматурного стержня. Заодно измеряем фоновый уровень радона: превышение ПДУ превращает жильё в хронический урановый инкубатор.
Проводка алюминиевая ранних серий ГОСТ-16442 склонна к разогреву под бытовыми нагрузками современности. Меня интересует её сечение, группа автоматов и наличие УЗО. По водоснабжению фиксирую материал стояков: оцинковка старше двадцати лет обычно заполнена туберкулёзом коррозии.
Финансовая безопасность
Перед подписанием договора держу на столе справки об отсутствии задолженности по коммунальному комплексу и тарифам капремонта. Для расчётов предпочитаю банковскую ячейку с двухсторонним протоколом вскрытия. Иногда задействую аккредитив, если кредитная организация гарантирует платежеспособность. Передача аванса мимо расчётного центра чревата уголовным квалификатором «Мошенничество».
Ипотечное обременение прежнего собственника гашу через одновременную сделку с банком-кредитором, используя двухчасовое окно регистрации. Такой приём избавляет покупателя от риска двойного залога.
Непубличные факторы не менее значительны: уровень шума магистрали, состав соседнего совета дома, планы города на капитальный ремонт. Кадастровая карта подсказывает грядущие реновации: маркер «Планируемая реконструкция» выводит объект в красную зону.
При верной последовательности шагов квартира из вторичного фонда приносит спокойствие, а не сюрпризы. Грамотная проверка оборачивается сберегательным зонтиком над бюджетом и нервами.
