Я регулярно сопровождаю сделки, когда дольщик передаёт свои права на строящуюся квартиру новому участнику. Подобная сессия даёт шанс получить жильё без длительного ожидания старта стройки, однако процедура насыщена нюансами.
Главный мотив покупателя — фиксированная цена ниже рыночной, ведь первый участник вошёл в проект на ранней стадии. Продавца же привлекает возврат вложений до сдачи дома, порой с премией.
Юридическая основа
Сделка строится на ст. 382–386 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214. Цессия переносит права вместе с обязанностями. Новый участник принимает риск изменения срока сдачи, корректировки площади, иных параметров. Продавец утрачивает статус сторонней стороны по ДДУ.
Уступка оформляется нотариально, поскольку Росреестр допускает регистрацию лишь при заверенной передаче подписи (apud acta). Исключение — договор, заключённый застройщиком в электронной форме через ЕИСЖС, в таком случае применяется усиленная квалифицированная подпись.
Сбор документов включает: оригинал ДДУ, акт сверки взаиморасчётов с застройщиком, справку об отсутствии задолженности, согласие банка при наличии ипотеки. Невыполнение любого пункта замораживает регистрацию.
Финансовые тонкости
Цена уступки формируется по формуле: внесённые ранее суммы + премия продавцу. Оплата проходит через аккредитив либо номинальный счёт, исключая риск одностороннего расторжения. При желании сторон используется эскроу-согласие — гибрид аккредитива и счёта эскроу, регулируемый письмом ЦБ № 16-Ц.
Налоговые обязательства: продавец декларирует доход по ст. 228 НК РФ, покупатель — затраты в дальнейшем получает вычет по подп. 3 п. 1 ст. 220. При владении правом свыше трёх лет действует льгота. Для ИП подходит режим «Профессиональный доход», где ставка равна 4 %.
Договор предусматривает оплату пени за просрочку от застройщика уже новому участнику — механизм ретроцессии исключён. Термин «ретроцессия» обозначает обратный переход прав, использовать подобный ход при долевом строительстве закон не разрешает.
Проверка контрагента
Перед подписанием я анализирую журнал актов приема-передачи, судебную картотеку kad.arbitr.ru, ЕФРСФДЮЛ, стоп-лист Росфинмониторинга. При обнаружении признаков «фродо-лотирования» — умышленного дробления активов для ухода от исков — сделка откладывается.
Дополнительно выдерживаю паузу на стадии пятидневного «mortis tempus» после выдачи нотариальной доверенности. Термин из римского права обозначает отрезок, когда доверенность ещё оспорима наследниками при внезапной кончине доверителя.
После государственной регистрации новый участник вправе требовать страховое возмещение при банкротстве застройщика через механизм «эксцедентного покрытия», где фонд компенсирует разницу между стоимостью договора и лимитом ОСОГ.
Чёткая структура действий, достоверная проверка и продуманная финансовая модель превращают уступку прав в надёжный способ приобретения недвижимости без лишнего ажиотажа.
