Мой ежедневный мониторинг сделок в Софии, Варне, Пловдиве и на побережье Чёрного моря показывает любопытную картину: динамика цен расслоена, а спрос гетерогенен. Корневые драйверы — миграция айти-специалистов, удешевление ипотечного рубежа вслед за европейской ставкой EURIBOR, рост внутреннего турпотока. При этом матричный показатель «цена-качество» пока остаётся привлекательным по сравнению с Адриатикой.
Отдельного внимания заслуживает столичный сегмент. Средний чек за квадрат в центре достиг 2100 €: арендаторы вытягивают ставки вверх, что трансформирует доходные дома в актив с IRR 6-7 % при грамотно выстроенном управлении.
Морское побережье
Пляжная линия между Балчиком и Созополем предлагает дуальную модель: резиденциальные апартаменты для личного отдыха и кондоминиумы под посуточный найм. Такие объекты быстро заполняются за счёт сети лоукост-перевозчиков. Сезонность нивелируется внедрением термальных СПА-комплексов, благодаря чему коэффициент загрузки удерживается на уровне 0,65 даже зимой.
Горнолыжные кластеры Банско и Пампорово реагируют на инфляцию медленнее. Ликвидность там снижена, зато дисконт к докризисному пику достигает 18 %. Покупатель выбирает шале с каменной кровлей, деревянными фронтонами, набирает лоджии под долгосрочную аренду для цифровых кочевников.
Юридическая база
Болгарский закон о собственности даёт иностранцу право свободно регистрировать квартиру на физлицо. Земля под домом требует учредить ЕООД — аналог нашего ООО. Альтернативная модель — емфитевзис (emphyteusis): арендатор получает право владения улучшениями на срок до 99 лет, при этом плата фиксируется договором и индексируется по индексу HICP.
Сделка проходит три ступени: предварительный договор, нотариальный акт, регистрация в Кадастре. Аванс 10 % депонируется в эскроу-счёте. Проверка encumbrances (обременений) выполняется через регистр ИМ ОТ.
Налоговая картина
Трансфертный налог 3 % оплачивается разовым платёжным ордером. Муниципальный налог на недвижимость колеблется в диапазоне 0,15-0,45 % кадастровой стоимости. Дивиденды ЕООД облагаются по ставке 5 %. Отдельный бонус — отсутствие налога на прирост при владении объектом дольше трёх лет для физлиц или пяти лет для компаний.
При сдаче в аренду выбираю патентный режим: фиксированный сбор 600-800 лева в год заменяет подоходный налог, упрощает отчётность.
Банковские кредиты предлагаются резидентам и нерезидентам с LTV до 70 %. Маржа 2,5-3 п.п. добавляется к шестимесячному EURIBOR. Популярен аннуитетный график с возможностью досрочного погашения без санкций после двенадцатого месяца.
Доходность на побережье измеряют коэффициентом ROI/CapEx. Средняя величина 5,8 %. При управлении через франшизу Aparthotel слабая сторона — высокий сервисный сбор, однако NPV проекта остаётся положительной при горизонте восемь лет.
Рынок напоминает терракотовую шахматную доску: одни клетки нагреты туризмом, другие охлаждены демографической ямой. Операция купли-продажи похожа на ритм нестинарского танца — плавный вход, раскалённый центр, холодный выход.
К исходу 2025-го ожидаю конвергенцию столичной и приморской доходности: София устремится к 5,5 %, Варна уплотнится до 5,2 %. Катализатор — коридор Rail-2-Sea, усиливающий грузовые потоки и деловые командировки.
Девелоперу имеет смысл смотреть на brownfield-участки возле будущих станций метро-2 в Пловдиве. Инвестору-частнику подойдёт компактный лофт в Подуяне с ценником до 85 000 €: управляемый утеплитель, централизованное отопление, низкая такса поддръжка. Расчёт рентабельности подтверждает IRR 8 % при умеренном долге.
