Данные Росстата за первую половину года фиксируют умеренную дефляцию в стройматериалах, а доходность депозитов опускается ниже инфляционного ориентира. Покупатели ищут тихую гавань. Я сравниваю альтернативы и вижу, что жилой метр сохраняет привлекательность при горизонте от трёх лет.
Процентные риски
Главный раздражитель — ставка Центрального банка. Инверсия доходности облигаций сигнализирует о грядущем цикле смягчения. При кредите 10,8 % и первоначальном взносе 30 % итоговый платёж близок к арендному, если учесть налоговый вычет. Повышенная маржа банков — временное явление, договор с правом рефинансирования снижает угрозу переплаты.
Цены и циклы
Квадратный метр движется волнообразно. В 2020-2022 котировки росли на фоне субсидируемых ипотек, теперь рынок сбавил скорость. Индекс повторного предложения от Циан прибавил лишь 3 % за квартал, а медианное время экспозиции выросло до 82 дней. Разработчики удерживают прайс демпфером из скидок и подарочных отделок. Эллинговый эффект — отложенный спрос из аренды — готов поддержать котировки при стабилизации ставок.
Личная стратегия
Я исхожу из трёх коэффициентов: DTI (debt-to-income) ниже 35 %, LTV (loan-to-value) до 70 %, запас подушки на шесть окладов. Если параметры выдержаны, покупка в 2023 выглядит оправданной. Важен район с развитой социальной-транспортной тканью: ТПУ, школы, парки. Вторичный фонд с капремонтом 2000-х побеждает стройку без отделки по совокупному бюджету. Переоценку ликвидности даю через метод гербового сбора: делю сальдо расходов на курс аренды, показатель ниже 170 месяцев сигнализирует точку входа.
При выполнениилнении обозначенных условий ипотека 2023 превращается в инструмент сохранения капитала с премией потенциала роста. Я советую фиксировать цену, оговорив рефинансирование, и оставлять резерв на ремонт. Решение принимается таблицей, а не эмоцией.
