Первое, что встречаю у клиентов, — игнорирование «юридического хвоста». Покупатель смотрит кухню, а судебные споры о наследстве остаются за кадром. Проверяю выписку ЕГРН, ищу отметки об аресте, ренте, доверительном управлении. Старый договор дарения без согласия супруги — мина замедленного действия. Оформляем письменный отказ всех претендентов, иначе собственник рискует получить виндикационный иск.
Планировка без риска
Второй просчёт — вера в «красивую» перепланировку. На плане БТИ санузел числится на месте коридора, но хозяин превратил его в кухню-нишу. Такое перемещение мокрой зоны противоречит СНиП 2.08.01-89. Администрация вправе потребовать восстановление за счёт нового владельца. Спасает экспликация с печатью межведомственной комиссии и акт ввода в эксплуатацию после изменения конфигурации стен.
Третья ошибка — недооценка несущих конструкций в новостройке. Маркетолог заверяет, что стены «легко сносятся», однако в проекте зашит анастомоз этажей — скрытый технологический канал, который распределяет нагрузку. Ломаем его — получаем крен перекрытий и отказ страховой. Беру технический паспорт дома, сверяю цвет несущих стен на схеме, запрашиваю пояснительную записку у проектировщика.
Световой баланс
Четвёртый промах — пренебрежение инсоляцией. Клиент влюбился в панораму, забыл о солнце. Квартира смотрит на северо-восток, с ноября по март там сумерки. Замеряю люксметром: 80 лк против санитарной нормы 200 лк. Расходы на дополнительное освещение вырастут, растения зачахнут. Оптимальный угол попадания лучей — от 27° до 45° к горизонту минимум три часа в день.
Пятый пункт — акустический комфорт. В рекламе обещан «тихий квартал», а под окнами торчит диафрагмирование полотна трамвайной линии. Из-за резонанса колеи звук усиливается на 4–6 дБ. Проверяю карту доминанты шума, приезжаю в час пик с шумомером: 63 дБ при нормативе 55. Дилер нервничает, скидка выходит быстрее любого торга.
Жизнь после сделки
Шестая промашка — игнор тарифов УК. Лифт OTIS, консьерж, фитнес-зал — красиво, но плата за содержание общих мест тянет на 120 ₽/м². Сравниваю смету с соседним домом той же серии — разница 35 %. Сантехник и электрик сидят в штате, однако график работ не выложен. Вношу пункт о прозрачной ежеквартальной отчётности в протокол общего собрания собственников.
Седьмая ошибка — вера в устные обещания девелопера о будущем метро, школе, парке. Смотрим градостроительный план: линия метро отнесена к «дальним перспективам», финансирование не заложено. Школа привязана к второму этапу, старт которого подвешен к продажам на 75 %. Проект без утверждённой сметы — мираж. Фиксируем штраф в доп соглашении за сдвиг сроков инфраструктуры.
Подводя итог моего опыта: тщательная проверка документов, конструкций, среды и расходов оборачивается спокойным сном владельца. Радость от новой квартиры длится дольше, когда в неё не пробираются судебные тяжбы, плесень и неожиданные платежи.
