Работаю с рязанскими объектами с 2010-го и вижу повторяющиеся циклы: резкий апсайд после ввода льготной ипотеки в 2020-м, коррекция 2022-го и плавное восстановление, начавшееся в четвёртом квартале 2023-го. Город стоит на пересечении М-5 и М-12, рядом аэродром «Дягилево» и индустриальный парк «Рязань Восточный». Этот транспортный каркас задаёт вектор на три года вперёд.
Цены и инфляция
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках к январю 2024-го составляла 102 000 ₽. До конца 2025-го математическая модель ARIMAX с инфляционным драйвером 5,3 % годовых выводит её к 118 000 ₽, к марту 2026-го — 123 000 ₽. Чёрный-лебедь-дискаунт (коррекция при экстремальном росте ставки ЦБ до 17 %) оцениваю в минус 9 %. Даже с ним диапазон 112-125 тыс. ₽ остаётся реалистичным. Гедонический дискаунт — разница между «сырым» и улучшенным метром — удерживает премию комфорт-класса на уровне 17 %, что ниже московских 29 %, следовательно запас для догонки присутствует.
Сегмент вторичного жилья реагирует на инфляцию медленней: лаг шесть кварталов. Текущий медианный ценник 83 000 $ поднимается к осени 2026-го до 95 000 $ при условии отсутствия массового выхода инвесторов 2020-2021-годах.
Ипотека и ликвидность
Льготная программа с лимитом 6 млн ₽ закрывается летом 2024-го, зато семейная ипотека остаётся до 2030-го под 6 %. Доля семейных сделок в Рязани уже 34 % против 27 % год назад. Спрос поддержит сегмент площадью 55-75 кв.м. Парадокс ликвидности: банки неохотно кредитуют квартиры-студии, поэтому этот формат склонен к стагнации цен при высокой доходности аренды (8,8 % годовых чистыми). Средний показатель по городу — 5,4 %. При росте ключевой ставки до двузначных уровней арендаторы сместятся в дома 1960-х, где плата за коммуналку ниже, повышая доходность хрущёвок до 6,2 %.
Фонд торговой недвижимости демонстрирует эффект Мута — запаздывающий рост арендных ставок после роста оборота ритейла. До февраля 2026-го прогнозирую прибавку 12 % по ставкам и капитализацию по методу прямой капитализации 10,6 % годовых.
Локации-бенефициары
Микрорайон Дашково-Песочня выигрывает от нового путепровода через Окружную: время в ТЦ «Барс» сокращается на семь минут. Дифференциал к среднему по городу сокращается с минус 8 % до минус 3 %. Южный обход разгружает Куйбышевское шоссе, вследствие чего ТЦ «М5 Mall» увеличит трафик и поднимет ставку аренды до 2100 ₽/кв.м.
Земельные участки в радиусе трёх километров от узлового выхода М-12 оцениваются в 180-240 тыс. ₽ за сотку. После завершения развязки в районе Турлатово к декабрю 2025-го прибавка до 260-310 тыс. ₽ почти гарантирована: логистика сокращает время доставки строительных материалов из Подмосковья на 27 %. Корректировка под Net Present Value даёт 9-11 % годовых.
Риски фиксирую в трёх группах. Первый — демографический: молодёжная когорта 20-29 лет сокращается на 1,8 % в год, потребование сдерживает поток айтишников, но он не перекрывает естественную убыль. Второй — фискальный: отмена льготной ставки по налогу на имущество с 1,2 % до 2 % ударит по совмещённым коммерческим проектам. Третий — экзогенный: при вводе 250 000 кв.м в год в течение двух лет образуется избыток 15 %, после чего скидка девелоперов достигнет 7 %.
Сводный вывод: базовый сценарий выводит рынок жилой недвижимости Рязани к марту 2026-го к умеренному росту 12-14 % по новостройкам и 10-12 % по «вторичке», аренда добавляет 6-7 % годовых. Земля у трассы М-12 растёт быстрее — 25-28 % за три года. Инвестору, нацеленному на капитализацию, подойдёт двухкомнатный лот 60-65 кв.м в Дашково-Песочне. Консервативному покупателю жилья для аренды — однокомнатная квартира 35-40 кв.м в центре у вуза, где обновлённое общежитие сдерживает конкуренцию. При соблюдении диверсификации портфель индексирует инфляцию и генерирует доход выше ОФЗ-26239 на 2-3 п.п.
