При сопровождении сделок с первичкой замечаю одинаковые просчёты покупателей. Они съедают месяцы, деньги, силы. Ниже — пять ярких примеров из практики с разбором последствий и превентивных решений.
Срыв сроков
Ошибка 1. Конфетные рендеры затмевают реальный темп стройки. Клиент подписывает ДДУ (договор долевого участия) в августе, видит котлован, а к декабрю башенный кран так и не поднял стрелу. Причина кроется в несогласованном сетевом графике, скрытых штрафах, месячном простое подрядчика. Перед оплатой беру строительный дневник, сверяю фактический процент готовности с планом «Гранд-СМЕТЫ». Отставание свыше 10 % сигналит громче ревуна противопожарной системы.
Ошибка 2. Земля под корпусом числится на праве краткосрочной аренды, а покупатель уверен в чистой собственности. Пока строители льют плиты, арендодатель инициирует торги и ставка надела прыгает, словно курс биткоина. Финалом девелопер тратит кассу на продление, а сроки регистрации перехода права для дольщиков уплывают. В чек-листе адвоката — выписка ЕГРН, договор аренды земельного участка, акт межевания.
Тонкости договора
Ошибка 3. Фокус лишь на цене квадратного метра, без внимания к будущим операционным тратам. После ввода объекта всплывает договор оферты на сервисные платежи: клининг подъезда, охрана, тариф на парковку. Сумма набегает как снежный ком. Я заглядываю в смету управления, проверяю коэффициент ремонтного фонда, сравниваю с усреднённым тарифом направления «старт-класс».
Ошибка 4. Дольщик пропускает раздел о форс-мажоре. Там притаилась формула, удлиняющая срок передачи ключей при любом переносе инженерныхых сетей городом. Пункт выглядит безобидно, но превращает календарь в резину. При переговорах прошу удалить неопределённые формулировки, ограничив дополнительный период тремя месяцами и зафиксировав пеню в твёрдом проценте от цены.
Невидимая инфраструктура
Ошибка 5. Приёмка без технадзора. Покупатель обходит квартиру, щёлкает камеру телефона и пропускает микротрещины, непровар шва на стояке, игру уровня пола. Потом привлечённый отдел эксплуатации выставляет акт на устранение, а подрядчик прячется за формулировкой «допустимая погрешность». Независимый эксперт с лазерным нивелиром, термокамерой и бороскопом (кабельная камера для осмотра пустот) снимает эти вопросы за полчаса при открытом доступе.
Пять описанных просчётов встречаются чаще остальных и обходятся дороже прочих. Своевременная проверка бумажной базы, графиков, сетей и итоговой сметы оставляет покупателю главное — спокойствие при переезде.
