Готовясь подписать договор купли-продажи, я всегда придерживаюсь последовательности, сравнимой с чек-листом инженера перед запуском двигателя. Чёткий алгоритм снижает турбулентность сделки и экономит нервы покупателя.
Первый шаг — расшифровка юридического досье объекта. Запрашиваю выписку из ЕГРН с хронологией переходов права, сверяю её с договором основания, ищу аресты, сервитуты, признаки банкротства собственника. Фокусируюсь на датах: отсутствие лакун там говорит об упорядоченной истории владения.
Проверка документов
На встрече прошу оригиналы паспортов участников, нотариальные согласия супругов, разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних. Сличать подписи в паспортах и предыдущих договорах, используя лупу с подсветкой: подделка выдает неравномерность нажима. Дополняю проверку запросом в Росфинмониторинг — нахождение продавца в санкционном списке блокирует расчёт через банк.
Техническая экспертиза
Далее обращаюсь к техник-инвентаризатор. Лазерный дальномер фиксирует реальную площадь, тепловизор выявляет мостики холода, а георадар помогает обнаружить скрытую перепланировку. Небольшой девиационный коэффициент между планом БТИ и фактом допускается, но прыжок свыше 1,5 % сигнализирует об угрозе штрафов от Мосжилинспекции. В реалии вторичного рынка именно георадар часто спасает от сделки с неузаконенной штукатуркой.
Финансовая безопасность
Расчёт провожу через аккредитив или банковскую ячейку с кодовой фразой. В первом варианте средства блокируются до регистрации, во втором — до передачи ключей. Применяю правило «две подписи»: продавец вскрывает ячейку только при одновременном присутствии моём и представителя банка, исключая соло-манёвры. При сумме свыше двадцати миллионов использую страхование титула: премия около 0,3 % перекрывает риск оспаривания права.
Перед закладкой документов в Росреестр тщательно проверяю адрес объекта на орфографию: единственная опечатка превращает сделку в колоссальный квест переоформления. Подписи ставлю чёрными гелевыми ручками архивного стандарта ISO 11798 — чернила с бариевым компонентом сложно вывести реагентом. Дополняю пакет заявлениями о переходе лицевых счетов в ресурсоснабжающих организациях, чтобы должники не всплыли через квартал.
Финальный штрих — фотопротокол вручения ключей. Снимки с метаданными EXIF выгружаю в облачное хранилище и прикладываю к акту приёма-передачи. Такой цифровой якорь снимает споры о времени передачи владения и состоянии отделки.
