Я наблюдаю рынок почти два десятилетия. Городские ландшафты менялись: от хрущёвок к апартаментным небоскрёбам, от дворов-колодцев к приватным эспланадам. Квадриллионы рублей ушли в котлованные глубины, возвращаясь квадратными метрами. Нынешняя картина напоминает сейсмограф: колебания кажутся хаотичными, но под ними скрывается ритм демографии, денежного предложения и градостроительного палимпсеста.
Ценовые векторы
За последний квартал средняя ставка предложения в Москве поднялась на 6 %, в Петербурге — на 4 %, Екатеринбург застыл, Новосибирск ушёл в символический минус. Рост подогрел фактор девальвации рубля и ожидание изменения ключевой ставки. Катесийный индекс Москвы достиг 1,9 — медианная квартира теперь почти вдвое дороже годового городского ВРП на душу. Петербург идёт следом с коэффициентом 1,6, тогда как региональные центры удерживают более прозаичный уровень 1,1–1,3. Корреляция с индексом PMI строительства ослабла: девелоперы вкладывают силы не в объём, а в дифференциацию продукта, что повышает эксцессивность (избыточную восприимчивость цены к эстетическим нововведениям).
Факторы спроса
Ипотека остаётся магистральным топливом. Доля сделок с кредитом в Москве достигла 73 %. При этом средний первоначальный взнос упал до 15 % после всплеска 24 % весной. Дальняя перспектива семьи, решившийся на ипотеку, опирается на веру в рост личного дохода, а не на амортизацию долга. В такую логику вписываются субфрагментация продукта (разбиение крупных лотов на студии) и гибридные форматы, сочетающие «апарт» и «жилое» регулирование. Дополнительный импульс даёт приток ОТ-специалистовв, перемещающихся между городами и создающих точечные кластеры спроса — своеобразные герминальные зоны (ядро нового соседского сообщества).
Прогноз до 2025
Вероятная картина: стагнация номинальных цен в регионах при сохранении плавного подъёма в столицах, сокращение земельного банка внутри МКАД до двух лет портфеля, развитие периферийных «пятиугольников роста» вокруг Казани, Краснодара и Тюмени. При сохранении текущей монетарной политики ожидаю сдвиг фокуса инвесторов на аренду: доходность лонг-ранта через два года приблизится к депозиту. Девелоперы, адаптированные к тонкой настройке продукта, переживут цикл, а игроки с узким портфелем ощутят эффект левериджа обратного знака.
На графиках, которые сопровождают мой внутренний отчёт, тренды выглядят как сплетение шумных синусоид. За каждым изгибом читается реальная история квартир, подъездов и дворов. Город живёт, пульсируя ценой квадратного метра, и эта пульсация пока не теряет такта.
