Я работаю с первичным рынком жилья пятнадцатый год. За плечами — сотни сделок, от малогабаритных студий до сложных апарт-комплексов. Опишу маршрут покупателя без лишних эмоций и скрытых комиссий. Фокус на безопасности, сроках, качестве.
Начинаю с постановки задачи: какой образ жизни предпочтён, сколько человек будет жить, какой горизонт планируется. Ответы формируют техническое задание: площадь, планировка, инфраструктура, среда. Без чёткого тезе выбор превращается в поход по тёмному лабиринту.
Выбор локации
Локация определяет ликвидность и комфорт. Анализирую транспортный каркас, заявленные магистрали и подтверждённые проекты Градостроительного плана. Смотрю кадастровую карту: зелёные зоны, санитарные коридоры, охранные полосы. Для пригородных участков использую термин «эксурбанизация» — плавный выход мегаполиса за административную черту. Часто купленный метр за городом обгоняет по капитализации аналог внутри кольца.
Детально изучают геологические отчёты. Слабые грунты влекут свайное поле, что отражается на себестоимости и длительности цикла. Грунтовые воды выше двух метров сигнализируют о обязательной гидроизоляции, её отсутствие ведёт к капиллярному подсосу влаги, грибку, преждевременному ремонту.
Проверка застройщика
Следующий фильтр — девелопер. Открываю ЕГРЮЛ, просматриваю судебные картотеки, запросы ФНС, выписки по объекту. Интересуют маржинальность прошлых проектов, средняя длительность цикла, репутация подрядчиков. На встрече задаю вопрос об IRR (внутренняя норма доходности). Ответ без цифр звучит тревожно.
Важен пакет финобеспечения: страховка гражданской ответственностиственности, банковская гарантия. При отсутствии одной из позиций сделка останавливается. Термин «due diligence» переводится как «должная осмотрительность» — комплексная проверка активов, долгов, корпоративной структуры.
Финансовые шаги
На первичке действуют два основных механизма: ДДУ с эскроу-счетам и ЖСК. Первый подкреплён 214-ФЗ, деньги остаются в банке до ввода дома. Второй вариант подразумевает кооперативную схему, повышенный контроль пайщика.
Всегда рассчитываю совокупный платёж, включая регистрацию, страховку титула, комиссию банка. Проценты ипотеке вывожу по полной стоимости кредита (APR). Разница в десятые доли выводит на десятки тысяч рублей.
Перед подписанием документов проверяю кадастровый номер участка, градостроительный план, технические условия подключения сетей. Недостающий штамп увеличивает риск переноса срока сдачи. Подписание проходит в многофункциональном центре либо онлайн через ЕСИА, что исключает двойное залоговое обременение.
После получения разрешения на ввод регистрирую переход права и забираю ключи. На осмотре использую чек-лист из 120 пунктов: геометрия откосов, тепловизионная съёмка, ровность стяжки (допуск 2 мм на метр). Недочёты фиксируют актом, подписанным обеими сторонами, устранение выполняет застройщик без дополнительных соглашений.
Завершающий этап — постановка квартиры на кадастровый учёт, далее регистрация собственности. Актив готов к проживанию, аренде или перепродаже.
