Я консультирую иностранцев по сделкам в Рио, Сан-Паулу и Натале уже пятнадцать лет. За этот срок заметил: тропический шторм влияет не только на фасады и кровлю, но и на характер контрактов. Документы порой выгорают быстрее, чем краска на ставнях, поэтому хронотоп сделки всегда сжат.
Правовой ландшафт
Бразильский Гражданский кодекс признает три режима владения: posse (фактическое держание), propriedade plena (полное право) и dominio util (право полезного пользования на государственных землях). Иностранному покупателю пригодно лишь полное право, остальные статусы оставляю экспатам с терпеливым характером.
Я сразу запрашиваю матрикула-имобилиарию — номер объекта в Real Estate Registry. Без неё даже разговор о цене превращается в пляжный волейбол: мяч ещё в воздухе, а счёта нет.
Раз в квартал возникает вопрос usucapião — давностного приобретения, когда фермер, обрабатывавший участок двадцать лет, получает право собственности через суд. При первой проверке такой сюжет видно по отсеку “Anotações” в выписке: дата начала владения старше паспорта покупателя.
Финансовая калькуляция
Сбор ITBI сопоставим с солёным океаническим бризом: невесом на вдохе, раздражает кожу через час. Ставка колеблется от 2 % в Витории до 4 % в Рио. Я прошу клиента закладывать 5 % сверху, учитывая гербовые марки и нотариальные платы (cartório).
Банковский перевод сопровождается договором câmbio — валютной операцией с отметкой Banco Central. Без этого штампа казначей счёл бы деньги «капиталом без адреса» и заморозил.
С ипотекой работают Caixa Econômica и Bradesco, процентная ставка плавает, словно парузник на Амазонке. Иностранцу доступна лишь система SFH до 80 % стоимости, при условии резидентской визы и CPF. Без CPF объекта как будто нет: даже счёт за электричество выписывают на нагрузочный номер.
Практика сделки
Подписание проходит в cartório de notas: деревянный стол, массивный штамп, кофе с ноткой асаи. Нотариус переживает за орфографию больше, чем за смысл, я читаю вслух каждую запятую, ведь одна лишняя буква в фамилии аннулирует последующую регистрацию.
После подписания акт попадает в Serviço de Registro de Imóveis. Сотрудники регистрируют документ в порядке живой очереди, которую местные называют fila indiana — «индейская вереница». Порой ожидание дотягивается до шести недель. Чтобы ускорить, применяю certidão de inteiro teor — нотариально заверенную копию договора: она открывает доступ к временной записи e-protocolo и позволяет подключить свет, воду и интернет ещё до финальной регистрации.
Налог IPTU списывают авансом за год. Приобретатель вносит сумму пропорционально нерастраченным месяцам, в Ресифи это называют quinhão — «доля плантатора».
Особый сбор laudêmio преследует объекты на федеральных прибрежных землях. Пятьдесят минут заняло у меня объяснение покупателю из Праги, что такой данник уходит прямым рейсом в кассу ВМФ Бразилии за «изъятие» у океана кусочка суши.
Инвестиционный горизонт
Доходность арендной квартиры у Копакабаны стабилизируется на 5-6 % годовых. Короткие волны карнавальных туристов поднимают ставку до 8 %, но после Пасхи график вновь напоминает ровную атлантическую поверхность.
Налог IR sobre aluguel взимается по прогрессивной лестницелице, я подаю декларацию через систему Carne-Leao, сохраняя электронные recibos. Иное решение приведёт к multa isolada — одиночному штрафу, сравнимому с лимонадом без сахара: пить неприятно, но возможно.
Визовый ингредиент
Постановление RN 36/2018 даёт инвестору вид на жительство при вложении от 700 000 реалов в «сельскую» таблицу или от 1 000 000 в «городскую». При подписании опции с сельским коэффициентом я всегда советую выбирать участки с вскрытой топографией: хребты топографического плана избавят от сюрпризов в виде скрытой водной жилы.
Экологический акцент
С 2020 года действует Cadastro Ambiental Rural (CAR). Владельцу участка выше двадцати пять гектаров приходится резервировать минимум 20 % территории под лес. Процедура напоминает тропический пасьянс: данные спутника, картограф, отчет техники, вновь регистрация. Без выполненного CAR кредит в Banco do Brasil не выдается, а на соседский забор падает невидимый маркер «embargo».
Управление рисками
При штате инспекторов зачастую легче провести vistoria privada — частичную экспертизу состояния инженерных сетей. Стоимость сравнима с еженедельной закупкой в супермаркете, зато обнаруживает infiltração — капиллярную влагу, к которой кирпичи реагируют, словно губка.
Страховка patrimonial cobre incêndio оплачивает только огонь. Шторм относят к resco hidrológico, и эту опцию придётся прописывать отдельно. Я держу шаблон полиса на облаке, чтобы вносить координаты уже на этапе due diligence.
Выход из актива
Для резидента налог на прирост составляет 15 %. Нерезиденту, отказывающемуся от налогового представителя procurador, нначислят аллигатора вдвое крупнее. Правило звучит так: «Sem procurador, sem piedade» — без представителя нет пощады.
Я фиксирую базовую цену через отчёт avaliador-engenheiro, иначе спустя пять лет инфляция превратит прибыль в бумажный тигр, а налоговая инспекция оценит каждую краску фасада по курсу IPCA-E.
Климат, кофе и контракты перемешаны, словно сахарный тростник в кашасе. Покупка недвижимости в Бразилии — путешествие по какаду-яркому архипелагу правил, где каждый документ кричит громче попугая, а незамеченная печать прячет в себе весь тропический шторм. Я помогаю пройти тропу к загару на собственном балконе, оставляя ультрафиолет только для неба, а не для сканеров в налоговой.
