Работаю с жилой недвижимостью пятнадцать лет, консультировал сотни сделок. Вопрос «брать ли первый этаж?» звучит почти на каждой встрече.
Однозначного ответа не существует. Одни клиенты ищут лёгкий выход во двор без лифта, другим важен вид с высоты. Предлагаю разобрать плюсы и риски, чтобы итоговое решение опиралось на факты.
Цена и ликвидность
Первый этаж торгуется в среднем на семь-десять процентов дешевле идентичных планировок выше. Скидка формируется из-за узкой аудитории и штампованного страха перед звуками из подъезда. Для инвестора дисконт значит высокую доходность: аренда приносит сопоставимый поток, но вход дешевле, маржа выше. При перепродаже дисконт не исчезает, зато продавец обязуется объяснить преимущества, иначе торг продолжится.
Комфорт и акустика
В первый же день заселения жильцы ощущают низкий уровень вибраций при работе лифта — шахта редко опускается до отметки пола. Однако звуки стальных дверей и колясок рядом с почтовыми ящиками попадают в квартиру быстрее, чем на втором и выше. Спасают уплотнители, грамотно настроенный доводчик и простой ритуал: консультация с управляющей компанией по поводу плавного закрывания дверей.
Инсоляция дает слабую освещённость в зимние месяцы, зато летом прохлада держится дольше. При дефиците света помогает зеркальная покраска откосов и использование светоотражающих подоконников SkyGlass.
Технические нюансы
Ближайший сосед снизу — подвал. При старых трубах вероятны флуктуации влажности. Решение простое: гидроизоляционная стяжка с добавкой глинозёма и приточная вентиляция с рекуператором. На этапе осмотра советую заглянутьь в подвальное помещение, ощутить запах, пронести тест-лампочку Карбюратора: тусклый свет укажет на дефицит кислорода и избыток паров.
Перепланировка выполняется легче, чем выше: несущие стены берут нагрузку от перекрытий без участия этажей снизу. Поэтому появляется шанс сделать вход с улицы и превратить жилище в шоу-рум или маленькую стоматологию. Котлован под пандус берёт на себя дворовый ландшафт, без вмешательства в фасад.
Безопасность традиционно вызывает опасения. Решётки подают сигнал о небогатой фантазии и создают клетку. Вместо стальных прутьев используют триплекс-стекло класса А3 и датчик сейсмического сдвига, реагирующий на резку полотном. Ради приличного сна добавляется активная акустическая сирена глиссанда 108 дБ — звук сразу демотивирует злоумышленника.
Банки анализируют первый этаж с настороженностью. Оценщик чаще закладывает понижающий коэффициент 0,95, поэтому сумма в одобрении чуть ниже средней по дому. Экономия при покупке компенсирует этот нюанс. Страховые компании берут символическую надбавку за риск протечки сверху минимальной, а взлом снизу отсутствует.
Подводя черту: пара семей с коляской, инвестор в аренду и владелец кабинета у дома получают выгоду. Любитель панорамного горизонта, шумофоб и любитель высоких деревьев — проходит мимо. Рынок первым сигнализирует ценой, дополнительные аргументы выявляются на экскурсии вместе с экспертом.
