Работая два десятилетия на альпийском рынке, наблюдаю, как жильё на берегу Цюрихского озера обгоняет европейские индексы капитала благодаря уникальному сплаву права, валюты и социокультурного вакуума спекуляции.
Стабильность франка
Франк стабилен благодаря жёсткому таргету инфляции. Доход в 3-4 % по лонджевитному актива приравнивается к двузначной доходности еврозоны, если учесть девальвационный фактор.
Юрисдикция и фискализм
Lex Koller (ограничительный федеральный акт) лимитирует приобретение нерезидентами, вместе с тем кантональные администрации предлагают статус resident non-dom с пониженной прогрессией налога wealth tax. Кейс: кантон Швиц — ставка 0,15 % против 0,46 % в Женеве.
Объекты с видом на Маттерхорн котируются по 10-12 тыс. CHF/м². Цена пугает новичка, но коэффициент cap rate держится на 4 % благодаря низкой обслуживающей марже и налоговой амортизации.
Архетип спроса
Трафик UHNW из Сингапура и Мумбаи формирует сегмент chalets. Портрет покупателя: возраст 45-50, equity поступает из продажи SaaS-компании, горизонт владения 10 лет+, интерес к граньфонду Kulturstiftung.
При финансировании банки применяют индекс SARON (Swiss Average Rate Overnight) плюс 0,9-1,2 п. п. Кризис ликвидности 2020-21 внес margin call clause, что дисциплинировало заёмщиков.
Риски: 1) коррекция при ужесточении LTV-коэффициента до 50 %, 2) давление ESG-норм по энергетике Minergie, 3) ограничение вторичных резиденций — Initiative Zweitwohnungen.
Хедж: фиксируйте портфель на объектах с rent multiplier <25 и сроком окупаемости по DCF до 18 лет. Площадка Andermatt Swiss Alps пока удовлетворяетвоняет обоим условиям.
Подводя черту, швейцарское жильё функционирует как облигация с опционом на рост, где купон генерирует арендный поток, а опцион обеспечивается дефицитом земли между Роной и Рейном.
