Под вывеской «недострой» прячутся коттеджи с крышей и без, участки, где фундамент с зарослями и молчаливый кран. Цена иногда сбивает с ног, хотя разница с готовым жильём редко превышает сорок процентов.
Как аналитик рынка загородной недвижимости я оцениваю такие объекты не по прайсу, а по формуле: стоимость земли плюс фактический объём работ минус поправка на скрытые дефекты.
Юридическая база
Самый частый сюрприз скрывается в ЕГРН. Строение часто числится незавершённым объектом, хотя продавец уверяет об обратном. Отсутствие разрешения на строительство приводит к штрафам и замедляет ввод в эксплуатацию. Разрешение легко проверить через публичные кадастровые сервисы. Границы участка сверяю у геодезистов, избавляясь от риска межевого спора.
Договор купли-продажи содержит пункт о передаче проектной документации, без смет, чертежей и журнала работ последующая экспертиза затянется.
Финансы проекта
Частичный каркас без инженерных сетей выглядит доступно, однако банковская оценка окажется строже. В девяти случаях из десяти ипотека фиксируется как «земельный участок», ставка подскакивает, первоначальный взнос удваивается. Инвестор с наличными средствами выигрывает.
Уравнение выгоды выглядит так: дисконт на недострой минус инфляция стройматериалов минус ставка по заёмным средствам плюс налоговые преференции при регистрации как ИЖС. При положительном результате проект приносит капитализацию свыше пятнадцати процентов годовых — редкий показатель для готовых коттеджей.
Технические риски
Бетон со вспучиванием, ржавая арматура, грибок на древесине — каждое отклонение равносильно шагу по тонкому льду. Георадар выявит пустоты в фундаменте, эндоскоп с подсветкой — полость в кирпичной кладке. Эти приборы окупают выезд уже при объекте свыше двух миллионов рублей.
Использую правило «трёх смет»: оценка собственная, подрядчика и независимого инженера. Разброс выше двадцати процентов сообщает о низкой прозрачности работ. Сценарий частичной консервации строения защищает от зимних повреждений, когда финансирование внезапно приостанавливается.
новая выгода возникает при строгой проверке титула, здравой финансовой модели и контроле качества. Совокупность факторов напоминает часы с открытым механизмом: каждое колесо видно, ошибка сразу бросается в глаза. При таком подходе недострой превращается в актив, а не в долговую воронку.
