На американском рынке веду сделки почти десять лет. Оценивал объекты от студий на побережье Атлантики до ранчо в Голубых горах. За это время выделил ряд условий, при которых покупатель и инвестор извлекают максимальную выгоду. Предлагаю карту наблюдений.
Юрисдикции и стимулы
Территориальная мозаика создаёт контрасты. Техас прославился отсутствием налога на доходы физических лиц, а Флорида удерживает ставку налога на имущество в пределах 0,8 % от кадастровой стоимости. В клинообразном Орегоне действует homestead-освобождение: первый сегмент стоимости жилья выводится из-под кредиторского взыскания. Нью-Йорк предпочёл льготу STAR — скидку на школьный налог, применимую к основной резиденции. При транзакции задействую и федеральный кодекс 1031. Эта норма разрешает обмен объекта на сопоставимый (like-kind) без текущего налога на прирост капитала, если период между отчуждением и новой покупкой не превышает 180 дней. Условие «идентичности» трактуется гибко: апарт-отель приравнивают к офису, склад к торговому центру. Ещё один инструмент — abatement: город либо округ замораживает налог на несколько лет в обмен на реконструкцию исторического здания. Клиент вкладывается в реставрацию — администрация оставляет налоговую базу на исходном уровне.
Финансовые механизмы
Американская система кредитования напоминает швейцарский нож. Фиксированная ставка (fixed rate) стабилизирует расход на десятилетия. Гибридный ARM стартует с облегчённым процентом, затем привязывается к индексу LIBOR, что выгодно при быстрой перепродаже. Корпус FHA даёт возможность внести лишь 3,5 % собственных средств, предприятияи чём оценщик государственного агентства HUD контролирует соответствие объекта санитарным и конструктивным нормам. При взносе ниже 20 % банк включает PMI — страховую надбавку, которую удаётся снять, когда остаток долга опускается до 78 % оценочной стоимости. Для состоятельных клиентов использую portfolio-loan: банк оставляет кредит на собственном балансе, а значит свободен в параметрах — амортизация тридцать лет, погашение баллоном через семь. Федеральный вычет по ипотечным процентам до 750 тыс. $ снижает налоговую базу, что фактически удешевляет обслуживание долга. При сделке с доходным домом подключаю cost segregation: инженер разбирает объект на компоненты (HVAC, отделка, сантехника), каждая часть списывается ускоренной амортизацией, экономия достигает двадцати процентов от вложенного капитала.
Практика инспекций
Американский договор купли-продажи пропитан клаузулами, способными защитить стороны. Инспекция вносится как contingency — разрыв возможен без штрафа, если отчёт технического специалиста не удовлетворяет покупателя. Число дней в окне проверки варьируется: Финикс — пять, Бостон — десять. Я настаиваю на тестах радона и плесени в районах с гранитным грунтом либо высокой влажностью. Для деревянных строений рекомендую boring insect report — документ о ксилотрофных насекомых. После получения отчёта аргументирую дисконт либо добиваюсь credit at closing. Деньги переводятся на холд escrow — условный депонент, для вывода средств требуется совместная директива продавца и покупателя. Важно помнить об affidavit of title — нотариально заверенной декларации продавца об отсутствии незарегистрированных обременений. Без неё право собственности рискует получить lis pendens — судебное уведомление. Финальный акт — recordation в county clerk, электронное досье обновляется в день сделки, тем самым исключается двойная продажа.
Рынок США многогранен: льготы штатов сочетаются с федеральными стимулами, гибкие кредиты соседствуют с жёсткой техникой инспекции. Умелая комбинация перечисленных элементов уменьшает налог, снижает процент и укрепляет правовую безопасность сделки.
