Город Лас-Пальмас де Гран Канария давно перешёл от статуса транзитного порта к роли живого мегаполиса с ярко выраженной инвестиционной привлекательностью. На рынке жилых площадей фиксирую трёхуровневую шкалу цен: туристический фронт, исторический центр, периферийные районы с открытым потенциалом.
География спроса
Вдоль пляжей Лас-Кантерас и Алькараванерас цена квадратного метра колеблется от 3 900 до 5 100 $ при среднегодовом приросте 6-8 %. Покупатели готовы доплачивать за фронтальную ориентацию на океан, сквозные балконы, парковочное место в здании. В окрестностях Тираны и Вегеты котируются дома середины XX века с внутренними патио и лифтом-суспендером, где реконструкция даёт налоговую амортизацию до 60 % затрат.
Новостройки и лицензии
Строительный кран здесь зовётся «grúa pluma», и его силуэт сигнализирует о проекте с лицензией Obra Mayor. В районе Гуанартеме девелоперские лоты редко превышают 40 квартир, поскольку участок дробят на микрополоты, что снижает риски и ускоряет продажу. Цена котлована стартует от 3 400 € за квадрат, при сдаче прибавляю около 22 %. Эстимация опирается на индекс Registradores, а не на публичные оферты, так как статистика порталов завышает уровень на 7-9 %.
Правовая специфика
Договор резервирования («contrato de arras penitenciales») фиксирует задаток эквивалент 10 % суммы сделки. При отказе покупателя задаток остаётся у продавца, при отказе продавца сумма возвращается двойной. Перед подписанием требую nota simple из Регистра собственности, informe urbanístico от Cabildo и справку об отсутствии задолженности по IBI и comunidad. Для объектов старше 50 лет обязательна техническая инспекция ITE, где инженеры проверяют несущие элементы методом ударного молотка Schmidt.
Сегмент краткосрочной аренды, обозначенный лицензией VV, добавил на рынок около 9 400 помещений. Переносимость достигает 8-10 % годовых до вычета износа. Городская мэрия применяет схему «contención», ограничивая новые лицензии в строениях с долей туристических апартаментов выше 30 %. По-прежнему остаётся лазейка: покупка целого здания под консольную операцию, где жилой фонд переводится в обслуживание гостиничной компании через contrato de arrendamiento de industria.
На острове действуют филиалы Bankia, Sabadell, Cajasiete, выдающие ипотеку нерезидентам под 2,3–2,6 % годовых со взносом 30 %. Одобрение ускоряет NIE, выписка о доходах, банковская рекомендация с родного рынка. Валютный риск страхуется деривативам tipo de cambio filo или смешанной ставкой Euribor+0,75 % с cap 3,5 %.
В Артенаре, Иата и Педро Идалго цена остаётся внутри коридора 1 100–1 400 €, при этом оценку двигает качество подъезда и наличие общественного транспорта Guaguas municipales. Инвесторы покупают блоками по четыре-пять квартир, проводят капитальный ремонт формата «chapa y pintura», устраивают кобра-коммуникации для оптоволокна, повышая арендный рейтинг здания.
Торговые галереи в зоне Mesa y López вернулись к докризисной доходности 6 %. При входном чеке 1,8 млн € якорный арендатор fashion-сегмента подписывает контракт на 15 лет с ежегодной индексацией IPC. Капитальная ставка равна 5,7 % при защите от бума «trading down».
Мягкий пассат охлаждает кварталы даже в августе, поэтомуму кондиционеры применяются точечно. При проектировании новых зданий авторы включают пресловутые «ajustes de sombra», лоджии глубиной 2,2 м и боковые шугардаки для перекрёстной вентиляции.
При долгосрочной аренде двухспальной квартиры у пляжа ставка достигает 1 150 €, тогда как студия в Сан-Кристобале приносит 420–450 €. Коэффициент цена-рента в первом случае равен 18, во втором — 15, что подтверждает тезис: премиум-локализация торгуется дорогой, однако опережает периферию по капо-темпу.
При вложении свыше 500 000 € без ипотеки иностранный гражданин получает residencia por inversión — золотую визу. Данный статус открывает доступ к свободному перемещению по Шенгену и упрощённому продлению через представление отчёта Hacienda о сохранении собственности.
Секторы лексной застройки ограничены участками на Avenida Maritima и Paseo Chil. Там встречаю пентхаусы с двойной высотой гостиной, лифтом private и террасой 120 м². Лот в таком формате оцениваю по методу парного сравнения плюс коэффициент редкости 1,15.
Остров вводит план «Ecoisla 2030», стимулирующий панели autoconsumo. Девелопер получает скидку 95 % на IBI в первые три года при энергии свыше 50 % из возобновляемых источников. В проекте MonteSpejo установлены модули bifaciales, отдающие 2,4 кВт на подъёмный кран даже при рассеянном свете барлоу.
Каждый расчёт в тексте опирается на закрытые сделки за последние 12 месяцев, подтверждённые Registro de la Propiedad и колл-центром агентства. Цифры отражают момент публикации, рынок динамичен.
