Аренда торговой площади начинается не с просмотра объявлений, а с расчета модели точки. Я всегда прошу арендатора сначала ответить на три вопроса: какой товар или формат услуги продается, кто приходит за покупкой, сколько выручки точка обязана давать в месяц. Без этой базы нельзя оценить ни допустимую ставку, ни размер помещения, ни локацию.
Для торговли важны не квадратные метры сами по себе, а их полезность. У помещения смотрят ширину фасада, место под вывеску, витрину, обзор с прохода, глубину зала, наличие склада, санузла, служебного входа, высоту потолка, мощность по электричеству. Если бизнес зависит от воды, вентиляции или жироуловителя, такие параметры проверяют в первую очередь. Исправление инженерных ограничений обходится дороже скидки по ставке.
Локация
Я оцениваю место по трафику и составу потока. Большое число прохожих не равно продажам. Для одних арендаторов важен плотный пешеходный поток, для других — парковка, удобный заезд, близость остановки, соседство с якорным арендатором. Якорный арендатор — крупный магазин или сервис, который притягивает посетителей в объект. Если площадь находится в торговом центре, я смотрю не только общую посещаемость, но и путь клиента до конкретной галереи, видимость входа и долю пустующих помещений рядом.
На улице я проверяю направление движения людей, качество тротуара, наличие перехода, остановки, шлагбаума, островка безопасности, разгрузки. Угловое помещение с хорошим обзором стоит дороже, но нередко окупает ставку за счет лучшей конверсии. Подвал или второй этаж подходят не каждому формату. Для импульсных покупок они слабее, для услуг по записи — приемлемы при ясной навигации.
Отдельно я сравниваю арендную нагрузку с плановой выручкой. Если после аренды, коммунальных платежей, фонда оплаты труда и закупки товарной матрицы маржа сжимается до предела, помещение брать не надо, даже при удачном адресе. Ошибка на входе тянется весь срок договора. При выборе условий долгосрочной аренды офиса особенно важно заранее просчитать все скрытые расходы, чтобы не заложить в модель лишнюю нагрузку.
Проверка объекта
Перед переговорами я собираю документы по помещению. Нужна выписка из ЕГРН, основание права, поэтажный план, экспликация, сведения о назначении, данные по мощности, воде, вентиляции, доступу в нерабочее время. Если помещение сдается через представителя, проверяю доверенность и объем полномочий. Когда площадь расположена в торговом центре, дополнительно смотрю правила объекта: режим работы, требования к фасаду, порядок разгрузки, допуск подрядчиков, ограничения по шуму и запахам.
У помещения без понятной истории я уточняю, кто сидел раньше и по какой причине съехал. Причины бывают разные: слабые продажи, конфликт по индексации, скрытые эксплуатационные расходы, невозможность согласовать вывеску, аварии по инженерии. Один ответ собственника меня не устраивает. Я сопоставляю его с фактическим состоянием объекта и соседним блоком.
Техническое состояние проверяют не по косметике. Нужен осмотр щита, вводной мощности, состояния санузла, стояков, вытяжки, окон, дверей, пола, следов протечек, запаха сырости. Если аренда идет в помещении после перепланировки, я выясняю, отражены ли изменения в документах. Несогласованная перепланировка создает лишний риск при проверках и работах.
Условия договора
Хорошая ставка не спасает плохой договор. Я разбираю структуру платежей построчно: базовая аренда, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, обеспечительный платеж, индексация, реклама, уборка общих зон, вывоз мусора, охрана, парковка. Отдельно смотрю, как считается переменная часть, если она привязана к обороту. Оборотная аренда уместна в части объектов, но формула и порядок контроля выручки должны быть ясными.
Обеспечительный платеж нередко равен одному или двум месяцам аренды. Для арендатора важен порядок возврата и случаи удержания. Я добиваюсь точного перечня оснований, а не расплывчатой формулировки про убытки и нарушения. Иначе спор возникает почти неизбежно.
В договоре критичны срок, право на пролонгацию, порядок расторжения, арендные каникулы, распределение ремонта, доступ к помещению, ответственность за аварии, пределы пользования вывеской. Арендные каникулы дают время на ремонт и запуск. Их лучше привязывать не к обещаниям, а к конкретной дате передачи помещения и перечню работ со стороны собственника. Если помещение передают без отделки или с изношенной инженерией, срок каникул считают исходя из реального объема подготовки.
Я всегда проверяю целевое использование. В договоре надо прямо прописать вид деятельности, право на сопутствующий ассортимент, формат вывески, режим работы, размещение наружной рекламы, музыку, доставку, работу курьеров. Когда пункт сформулирован узко, бизнес упирается в запрет на полку, холодильник или дополнительную услугу.
Еще один важный узел — акт приема-передачи. В нем фиксируют состояние помещения, показания счетчиков, комплект ключей, список дефектов, оборудование, фотографии. Без акта спор о повреждениях и долгах по ресурсам почти гарантирован.
Если срок аренды длинный, я обсуждаю регистрацию договора. Зарегистрированный договор лучше защищает арендатора при смене собственника. Для точки с вложениями в ремонт и оборудование такая защита особенно ценна.
После подписания работа не заканчивается. Я сверяю сроки ремонта, подачу доступа подрядчикам, монтаж вывески, открытие лицевых счетов, порядок передачи показаний, правила разгрузки, график доступа персонала. Чем меньше неясности на старте, тем спокойнее проходит запуск торговой точки.