Работая оценщиком недвижимости шестнадцатый год, я регулярно слышу лозунг «Храните деньги в Сберегательной кассе!». Монетарное наследие советских плакатов сменилось биржевыми графиками, однако кирпич-инвестиция по-прежнему пахнет известью и даёт осязаемый доход. Ни одна аббревиатура из мира крипто активов не заменяет ощущение реальной стены за спиной.
С чего начать
Первый шаг — цель. Решаю, какая задача важнее: ежемесячный денежный поток или прирост капитала за счёт ревальвации (повышения стоимости). Для аренды подходят студии с высокой арендоёмкостью — коэффициентом, отражающим долю арендных поступлений к цене покупки. Для спекулятивного роста подбираю лоты в кварталах, где обозначен грид-план будущей станции метро: инфраструктурный катализатор ускоряет ревальвацию.
Второй шаг — сортировка рисков. Легалия. Проверяю титул, архив Росреестра, отсутствие арестов. Техническое состояние. Лазерный нивелир выявляет осадку плит, тепловизор фиксирует мостики холода. Устранение дефектов до сделки снижает просачивание затрат уже после заселения арендаторов.
Финансирование строю на принципе барбел — крайние веса портфеля. Часть средств вношу собственными, остальное покрывает ипотечный рычаг. При коэффициенте LTV до 60 % платёж по кредиту перекрывается арендным потоком даже при двукратной просадке ставки аренды.
Три проверенных инструмента
Студии бизнес-класса площадью до 28 м². Высокая заполняемость, гибкость аренды. Правильная мебель-конструктор конвертирует пространство из спальни в мини-офис, расширяя пул арендаторов.
Паркинг-места в технологичных кластерных районах. Квадратныхй метр парковки стоит кратно дешевле жилья, а коэффициент перезалога (возможность использовать объект под обеспечение) сопоставим с жилым фондом.
Склад-боксы формата light industrial. Электронная коммерция разогревает спрос на микро-склады возле МКАД. Доходность достигает двузначных значений при низкой потребности в управлении: контракт обычно triple-net — арендатор берёт коммунальные издержки и страхование.
Выход без бессонной ночи
Ликвидность недвижимости напоминает вальс: шаг вперёд, два в сторону. Планирую выход на горизонте не менее трёх лет, чтобы обойти налоговую маржу и присвоить ревальвацию. Заранее готовлю электронный досье-рум: отчёт БТИ, техпаспорт, оплата коммунальных за год вперёд. Сжатый срок экспозиции увеличивает шанс продажи без дисконта.
Для объектов с арендаторами применяю технику equity carve-out: продаю вместе с долгосрочным контрактом и готовой юрструктурой. Такой подход притягивает институциональных покупателей, компенсирующих низкую ставку доходности премией к цене.
Любая сделка держится на цифрах. IRR сводит романтику квадратных метров к сухому числу. Когда внутренняя норма доходности выравнивается с доходностью длинного ОФЗ, включается сигнал «выход». На бирже нажимается кнопка, в кирпичах нужен заранее прописанный план. Формула проста, словно советский плакат, но работает безотказно, как старый сейф в сберкассе.
