Десятый год консультирую инвесторов по рынкам Карибского бассейна, и Кингстаун из приятного подражателя Бриджтауна превратился в самостоятельного игрока. Прибрежная линия Ловелл бэй сияет стеклом новых кондоминиумов, а внутренние кварталы удерживают деревянные викторианские коттеджи, охраняемые законом о наследии 1947 года.
Спрос подпитывают IBC-компании, экипажи круизных лайнеров, дипломаты Генерального Секретариата ООН по Малым Островным Государствам. Предложение отстает: коэффициент ввода — 0,6 м² на жителя, тогда как региональный ориентир — 1,4 м². Дефицит разогрел цену до 2 700 USD/м2 на склонах Ричмонд-Хилла и до 3 900 USD в кованом поясе.
Ценовые срезы
Сегмент до 1 500 USD/м² представлен домами с каркасно-щитовой структурой. Они выведены из обращений под банкротство агропромышленных кооперативов, нуждаются в санации, однако дают валовую доходность 8 % в год при аренде техническому персоналу аэропорта Арджайл. Коридор 1 500–3 000 USD/м² захвачен среднеэтажными блоками из пемзобетона: сейсмостойкость R4, лифты с привязкой к дизель-генератору, спортивные террасы на кровле. Премиум-пояс от 3 000 USD/м² формируют стеклянные башни с кодом ветровой нагрузки ASCE 7-22.
Арендные ставки растут быстрее инфляции благодаря режиму капитала «без валютного контроля». Квартиры-студии в косой аллее Grenville приносят чистую доходность 6 ,1 % без учёта роста стоимости актива. Трёхспальные пентхаусы в Coral Vista — 4,3 %, разница объясняется налогом на роскошь, введённым в апреле. Зато элитный сегмент выигрывает от потока цифровых кочевников: средний срок договора — 11 месяцев, коэффициент простоя — 2,5 %.
Градостроительная перспектива
Муниципальный план Horizon 2040 фиксирует перенос грузового порта за мыс Indian Bay. Освобождённая территория перейдёт в смешанное пользование: жильё, узловой парк, конференц-центр. Коэффициент застройки составит 4,2, зеленый клин между Battery Hill и водопадом Персе будет сохранён. Для инвестора значит рост капитальной стоимости лотов первой линии горизонта на 12-15 % к 2028 году.
Климатический фактор доминирует. Гидрологическая модель SWM выявляет подтопление лишь в ложбине Cane Garden при шторме категории IV. Остальная часть столицы защищена рифовым буртиком и дамбой La Soufrière Relief. Вегетация мангров выступает биофильтром, снижая солёность почвы до 0,4 %, что удешевляет фундаментные работы.
Юридический контур
Закон «Alien Landholding Regulation» предъявляет две проверки: корридорная справка о происхождении средств и сертификат о несудимости, заверенный апостилем. Сбор равен 5 % от контрактной стоимости, пошлина за регистрацию — 1 %. При покупке через международный траст расходы снижаются до 3,2 %, но срок согласования удлиняется на шесть недель.
Кредитование ведут три банка: BOSVG, Republic Financial, FirstCaribbean. Ставка плавающая, бенчмарк — среднее арифметическое доходности трёх-летних облигаций OECS плюс 2,1 п. п. Отношение платежа к доходу ограничено 38 %. Ипотека в XCD рубрикуется как «оффшорная», что снижает резервирование капитала кредитора, поэтому маржа узкая.
Стратегия для консервативного портфеля: приобрести два юнита в блоке Mariners Wake, объединить, добавить мезонин, сдать ОТ-хоум-офису из Барбадоса. Для агрессивного игрока гораздо интересней стадия земельных работ вдоль будущего бульвара Horizon: множитель IRR достигает 1,7 при горизонте три года и разумной долговой нагрузке 50 %.
Кингстаун напоминает кальдеру, где магма — человеческий капитал, а кромка — коралловый атолл. Давление идёт вверх, растягивает рынок, создаёт редкое сочетание высокой ликвидности и спокойной налоговой гавани. В такие минуты чувствую себя лоцманом, проводящим судно через подводный грот: курс ясен, глубина измерена, ветер попутный.
