Ленты объявлений пестрят уникальными квартирами, а клиенты спрашивают: «брать ли сейчас или подождать просадки?» Я вижу рынок как альтиметр самолёта, где каждая отметка высоты — процентная ставка, а топливо — покупательская уверенность. Следующий виток зависит от сочетания этих двух шкал.
Спрос на «вторичку» сохраняется, хотя его градус снизили прошлогодние ипотечные шоки. Средняя экспозиция объекта (время от старта рекламы до сделки) выросла с 45 до 62 суток, что отражает ещё вдумчивый отбор. Продавцы, привыкшие к ценнику пандемийного пикника, держат планку, но уже делают скидки в пределах 6-8 %. Для элитного сегмента диапазон достигает 12 %.
Текущий разрез рынка
Рассматриваю динамику не по средним цифрам, а по кластерам: массовка до 12 млн руб., бизнес-класс 12-35 млн, премиум выше. В первом кластере эшелон спроса подпитывает субсидированная ипотека, поэтому коррекция скромная. Бизнес-класс балансирует: арендная доходность привязана к ставке ОФЗ-10Y, и пока такой купон колеблется у 9-10 %, владельцы готовы уступить только при срочном выезде. Премиальный сегмент реагирует на внешний фон: санкционные ограничения вывели часть капитала за рубеж, ликвидность просела, продавцы соглашаются на дисконт ради быстрого расчёта.
Рубль напоминает хамелеона: резкие колебания окрашивают ожидания покупателей. При курсе выше 95 за доллар часть клиентов фиксирует валюту, переводя приобретение жилья на потом. При укреплении рубля до 85 сценарий меняется: начинаются срочные просмотры, желающих уложиться в сохранённый бюджет.
Финансовые индикаторы
Ключевая ставка Банка России остаётся центральным дирижёром. Каждые 25 б.п. прибавки прибивают к полу около 65 000 лишних рублей переплаты на миллион ипотечного капитала. В ответ девелоперы выпустили гибридные предложения: первый год ставка 1-3 %, затем переход к рыночной. Для «вторички» такие трюки недоступны, поэтому дисконт выступает единственным смягчителем.
Инфляционный спред между официальным CPI и фактической корзиной ремонтов достиг 4,2 п.п. Подрядчики закладывают подорожание материалов заранее, и собственник квартиры со свежим ремонтом просит премию. Но покупатель считает будущий капремонт дисконтом, превращая торг в эквилибристику.
На фондовом рынке наблюдается контанго: фьючерс на индекс МосБиржи показывает прибавку к спорту. Это сигнализирует о притоке ликвидности в рисковые активы и косвенно поддерживает сегмент качественных лотов в городских центрах. Если контанго сожмётся до бэквордации, пересмотр ценовых аппетитов начнётся раньше, чем ипотечные программы успеют перестроиться.
Стратегия покупателя
Покупая «вторичку» под личное проживание, я ориентируюсь не на календарь, а на коэффициент «аренда/ипотека». Пока ежемесячный платёж выше рыночного найма меньше чем на 15 %, покупка рациональна: добавленная плата эквивалентна страховке против инфляции аренды. Когда показатель смещается к 25 %, выгоднее арендовать и ждать, держа капитал в облигациях федерального займа.
Инвесторы с горизонтом три года и выше анализируют капрейт (cap rate). Сейчас капрейт массового сегмента держится в районе 3,8 % годовых, что ниже купона корпоративных бондов BBB-. Для таких инвестиций критична дельта роста стоимости. Если в прогнозе нет прибавки минимум 6 % в год, лучше перекроить портфель.
Нижняя точка по реальным ценам ожидается в начале весны: февраль-март обычно приносит уменьшение активности и распродажу неликвидов после праздников. С середины апреля активность догоняет, и продавцы приподнимают ценник на 1-2 %. Поэтому тем, кто ищет жильё сейчас, советую зафиксировать нужный объём рублей в антициклической облигации и устроить серию просмотров в конце февраля.
Если задача состоит в хеджировании капитала без переезда, подойдут под головки (объекты с арендатором и долгим договором). Доходность по ним стабильна, вакансия низкая, а сам арендатор фактически обслуживает кредит. С единственным условием: договор зарегистрирован через Росреестр, иначе риск выбытия из потока возрастёт.
Резюмируя, рынок вторичного жилья похож на приливное озеро: вода уходит медленно, оставляя ракушки ценовых аномалий вдоль кромки. Я ловлю эти ракушки через мониторинг лотов с экспозицией свыше девяноста суток. Когда продавец доходит до этой отметки, открывается окно для двузначного дисконта. Главное — владеть скоростью сделки, чтобы забрать лот раньше конкурентов.
