Работаю над трансграничными сделками пятнадцать лет и постоянно вижу, как одна подпись на указе перекраивает карту инвестиционных маршрутов. Нерезидент сталкивается с тремя типами барьеров: прямой запрет, лицензионный фильтр, фискальный заслон. Ключ к сейфу — понимание принципа lex rei sitae: действует право страны расположения вещи.
Регуляторные пласты
Австрия держит прямой запрет для нерезидентов за пределами ЕЭЗ, освобождая только коммерцию с индустриальной функцией. Венгрия вводит лицензию на сельскую землю, решение выносит жупанат — орган, где заседают представители общины. Финляндия использует муниципальный предконтроль вокруг военных объектов: любой участок в радиусе 1500 м от казармы продаётся иностранцу лишь при одобрении Министерства обороны.
Испания смягчила сценарий через «золотой» резидентский титул при вложении свыше 500 000 €. Однако для Канарского архипелага действует правило permissio insularum: островная комиссия вправе отказать при перегрузке туристическим фондом. Португалия вывела Лиссабон и Порту из режима «золота», теперь интерес переехал в Брагу и Авейру.
Валютный надзор
Польша хранит герметичный контроль за трансфером средств: банк-кастодиан запрашивает Source of Funds отчёт, без него нотариус не заносит сделку в księga wieczysta. Италия взимает imposta sostitutiva — заменитель НДС, если плательщик не подал декларацию о происхождении денежных потоков. При нарушении через пять лет срабатывает clausula rebus sic stantibus: казна пересматривает договор и взыскивает доначисления.
Отказ по соображениям обороны
Греция применяет понятие aporríto — «секретная зона». Карта таких зон рассекречена частично, поэтому участнику приходится просить предварительное заключение геодезической службы. Эстония блокирует сделки нерезидентов с прибрежной полосой в 1 км: считается буфером кибербезопасности благодаря кабельным магистралям.
Налоговый шторм завершает картину. Франция активировала surtaxe absenteé из-за перегретого рынка: если покупатель живёт за пределами ЕС, ставка налога при перепродаже до пятилетнего срока возрастает до 12 %. Германия, наоборот, накладывает Ergänzungssteuer лишь на корпорации, оставляя физических лиц с обычным Grunderwerbsteuer.
Осмотр «под кожу» объекта советую начинать с проверки права usufruct, в Средиземноморье его часто оставляют за прежним собственником, и арендаторы могут занимать недвижимость ещё до девяноста девяти лет. Без ревизии таксы коммуны, налога на градостроительные выгоды и энергетического паспорта сделка обрастает скрытыми тратами. Поэтому перед подписанием Kaufvertrag подключаю налогового юриста, оценщика энергокласса и банковского комплаенс-офицера, только трёхсторонний аудит гарантирует ровное оформление собственности нерезидента на старом континенте.
