Я веду сделки в Баварии с 2007-го. За пятнадцать лет рынок устоял перед банковским кризисом и пандемической турбулентностью, при этом средняя стоимость квадратного метра в Мюнхене выросла с 3500 до 9500 евро. Подобная динамика привлекает дальновидного инвестора, ведь за ростом цен стоит реальный спрос, а не спекулятивная пена.
Регион генерирует крупный ВВП на душу населения: концерны BMW, Siemens, Infineon и сеть Mittelstand-предприятий формируют устойчивую занятость. Приток квалифицированных сотрудников поддерживает аренду и продажи жилья. Уровень безработицы в Верхней Баварии стабилен на отметке 2,9 %, что сопоставимо с полной занятостью.
Цена и качество
Покупателю целесообразно сравнить покупательскую способность с цифрами на витрине агента. В Мюнхене средняя квартира в подъёмном доме 1970-х обходится в 8000–9000 €/м², новостройка в Schwabing — уже 11 000–12 000 €/м². Нюрнберг дешевле: 4000–5200 €/м². На курортах Тегернзее и Гармиш-Партенкирхен ценник догоняет столицу региона, однако годовой коэффициент «аренда/стоимость» остаётся на уровне 22–25, тогда как в Берлине он перевалил за 30.
Коммунальные сборы редко перегружают бюджет, поскольку тепловые сети часто работают на газе из Альпийского подземного хранилища, а дождевые стоки уходят в биоспортивы, снижая Gebühren. В договорах встречается термин «Erbpacht» — право долгосрочной аренды земли, ставка составляет 2–4 % от кадастра. Владельцу удаётся зафиксировать низкий стартовый CAP-rate, а налог на приобретение Grunderwerbsteuer ограничен 3,5 %, тогда как в Берлине он тянет 6 %.
Где растёт спрос
Мюнхен работает как магнит для IT-инженеров и врачей-исследователей из кампуса LMU. Плотность населения в центральных районах превысила 4900 чел./км², причём доля арендаторов достигает 70 %. Для инвестора такой фон сулит стабильный денежный поток: подписать Vertrag на три года удаётся в течение четырёх дней после публикации, по данным ImmoScout24.
В северной Франконии — Бамберг, Байройт — коэффициент вакантности жилья держится на уровне 1,8 %. Университеты создают поток студентов, подходящих для концепции micro-living. Студия 22 м² приносит брутто 4,8 % годовых при вложении ниже 120 000 €.
В Альпийском поясе предложение ограничено ландшафтным зональным планом «Alpenplan». Лот с видом на Цугшпитце продаётся за 15 000 €/м², однако годовой прирост часто превышал 9 % в течение последних пяти лет, по данным Gutachterausschuss Oberland. Спрос подпитывают владельцы mittelstand-компаний, ищущие второй дом рядом с горнолыжными трассами.
Новые ориентиры
Экологическая повестка меняет приоритеты девелопера. Индекс Energieeffizienzklasse «A+» добавляет к стоимости до 400 €/м², но страховая скидка KfW достигает 0,8 п.п., а арендатор теперь уделяет внимание не виду, а «Wie warm?» — конечной сумме в Nebenkosten.
Число сделок с объектами под Denkmalschutz растёт: налоговое списание §7i EStG даёт инвестору право амортизировать до 90 % затрат на реставрацию в первые восемь лет. Формально градостроительный совет охраняет фахверк и штукатурку, на модернизацию внутренних инженерных систем приветствуется.
Транспортные проекты усиливают ликвидность. Вторая линия городской электрички Stammstrecke откроет прямой путьь из западных пригородов к Marienplatz за 15 минут, связка автобана A94 с пакетом «Bavaria High Tech» сократит логистические издержки. Уже начат снос складов вдоль Truderinger Straße: здесь появятся смешанные кварталы с долей Mietpreisbindung до 30 %.
Резкое замораживание аренды наподобие берлинского Mietendeckel не проходит земельный парламент. Конституционный суд в Карлсруэ однозначно определил такие меры вне компетенции земель. При этом Бавария внедряет мягкий «Sonderprogramm Wohnen» с субсидией для семей, не затрагивая свободный сектор.
В моём портфеле уже 47 квартир от Розенхайма до Вюрцбурга. Средняя чистая доходность 3,6 % при кредитном плече 60 %. При такой дефляции долга, которую обеспечивает ЕЦБ, равнозначный купон корпоративной облигации с нулевым кредитным риском выглядит скромнее. Бавария торгует спокойствием, как ювелир марочным золотом: грамм дороже, зато ликвидность бескомпромиссна.
