Адриатическое солнце манит инвестора так же сильно, как готические шпили Праги. На столе — два досье: приморская квартира в Сплите и городская студия в Брно. Я внес в калькулятор каждую расходную строку, от киловатт-часа до резерва на капремонт, чтобы показать, где собственник тратит крупнее.
Климатический фактор расходов
Зима на юге Далмации коротка: электрообогрев берёт около 25 кВт⋅ч на квадрат в сезон при тарифе 0,13 €. Летом компрессор кондиционера добавляет ещё 15 кВт⋅ч. В Брно отопление — долгий марш: газовый котёл съедает 110 кВт⋅ч при среднем 0,09 € за киловатт-час. Кондиционер требуется редко. Разница отражает закон Дегтя на крышах: солевой аэрозоль в Сплите ускоряет коррозию наружных блоков, увеличивая сервисный счёт примерно на 70 $ ежегодно.
Налоговая сетка
В Хорватии муниципальная «komunalna naknada» зависит от класса улицы, для центра Сплита ставка 10 €/м² в год. Дополнительные сборы — «vodni doprinos» за пользование водными ресурсами и плата за вывоз отходов около 120 € в год. Чехия опирается на «daň z nemovitých věcí» с коэффициентом до 5, совмещённым с площадью и типом объекта: студия в Брно выводит 80 € в год. Перерасчёт ведёт кадастровый орган с периодичностью раз в 4 года, что добавляет прогнозируемости.
Страховой спектр
Адриатика подвержена микроподвижкам плиты, поэтому полис «protupotres» (землетрясение) обязателен для большинства банков, премия уходит к 0,12 % от оценочной стоимости. В Моравии страховая компания усиливает защиту от паводка: долина реки Свратки помнит наводнение 1997 года. Базовый комплексный пакет обходится 0,08 % от оценки.
Ремсонатный цикл
Фасад у моря получает удар солевого аэрозоля, поэтому перекраска требуется каждые пять лет, расход — 15 € на квадрат внешней стены. В Брно главный враг — цикл «перепад-оттаивание»: микротрещины бетона лечатся инъекционным составом раз в семь лет, затраты ниже, около 9 € за квадрат. Резерв «pričuva» в хорватском кондоминиуме равен 0,8–1,5 € за квадрат в месяц. Чешский «fond oprav» достигает 50 CZK (2,1 €) за квадрат вследствие жёсткого энергоаудита и плановых утеплений.
Управление и аренда
Летний посуточный поток в Сплите приносит до 6 % брутто годовых, однако менеджер берет 20 % оборота и обязательную «turistička pristojba» — 1,5 € с гостя в сутки. В Брно долгосрочный контракт даёт 4,2 % брутто, управляющая компания удерживает 8 % ренты, зато обслуживает всё год-за-годом без сезонных провалов.
Сопоставление канализационных, сетевых и цифровых сервисов завершает картину: хорватская фиксированная «paušal» за воду — 10 € ежемесячно плюс 1,9 € за куб, в Чехии — 1,6 € за куб без абонплаты. Оптика 500 Мбит в Праге обходится 13 €, в Сплите — 18 €.
Финальный штрих: агрегирую показатели на квадратный метр жилья при средних сценариях эксплуатации. Хорватия требует 19–23 € в месяц, Чехия — 17–20 €. При высокой загрузке арендаторами разница нивелируется, однако владелец средиземноморского лота закладывает дополнительный резерв на погодную эрозию и страховой коэффициент Seismic-3. Выбор остаётся за инвестором: платить за солёный бриз или за длинную зиму.
