Я состыковываю пожелания инвестора и требования австралийского регулятора пятнадцать лет. За период оформлены квартиры на Сёрферс Парадайз, ранчо в Кимберли, складские комплексы в Мельбурне. Опыт сформировал ясный маршрут приобретения и владения, напоминающий навигацию по рифовому каналу — без неожиданностей.
Иностранный покупатель обязан уведомить Foreign Investment Review Board (FIRB). Пороговые значения зависят от типа актива. Земельные участки коммерческого назначения до 309 млн AUD проходят упрощённую процедуру, для жилого фонда предварительное разрешение обязательно. После зелёного света выдаётся FERB Approval Letter, запрашиваемая каждым регистратором штатов.
Юридический ландшафт
Австралия живёт по принципу Torrens Title: государство гарантирует чистоту реестра, а право собственности подтверждает один цифровой сертификат. При переходе актива нотариус не нужен, транзакция проходит через conveyancer — уполномоченное лицо, сверяющее кадастр, caveat (охраняющее заявление, блокирующее изменения) и расчёты. Комиссия conveyancer колеблется от 800 до 2300 AUD.
Квартира в небоскрёбе подпадает под strata scheme — коллективное владение общими зонами, при котором собственнику принадлежит airspace внутри стен и доля в земле. Дом на отдельном участке относится к freehold, где владелец распоряжается грунтом до центра планеты и воздухом до орбиты в пределах закона.
Финансовые инструменты
Банк кредитует иностранца на 60-70 % цены при условии документального подтверждения дохода и первоначального взноса, внесённого из-за границы через официально декларированный канал. Ставка плавающая, опорный индикатор — межбанковский BBSW. При фиксации ставка поднимается на 0,2-0,5 п.п., но дарит защиту от инфляции, напоминающую швартовку яхты к причалу во время шторма.
Для юридического лица выгоднее привлечь облигационный займ под залог актива: купон списывается из налогооблагаемой прибыли, а структура bare trust выводит объект из баланса, снижая риски корпоративной ответственности.
Налог на приобретение — stamp duty — регулируется штатами. В Виктории ставка варьирует от 1,4 до 5,5 %. Иностранец доплачивает surcharge 8 %. Дополнительный ежегодный флаг — Foreign Owner Land Tax Surcharge: 2 % от кадастровой стоимости в Новом Южном Уэльсе, 0,75 % в Квинсленде.
Управление активом
После регистрации владельцу предстоит решить, пребывать ли самому, сдавать долгосрочно либо посуточно. Столицы сулят стабильную аренду, а курорты — сезонные пики. В обоих случаях агента подбирают по коэффициенту FUM (funds under management) и уровню vacancy меньше 2 %.
Доход облагается по прогрессивной шкале. Налоговый резидент использует негативное сальдо — negative gearing — когда проценты превышают арендный доход, создавая вычет. Нерезидент лишён такого подарка, поэтому чаще применяет корпоративную структуру с фиксированным налогом 30 %.
Страховка landlord policy перекрывает ущерб от стихий, противоправных действий арендатора, потери аренды при чрезвычайных ситуациях. Премия 0,2-0,5 % ценника годовых. Для прибрежных объектов страховщик добавляет loading за коррозию солевого тумана.
Расходы на содержание включают body corporate levy (для strata), council rates, водоснабжение, электрэнергию, обслуживание лифтов, пожарных систем. Суммарно 3-6 % годовых от рыночной оценки.
При продаже продавец ведёт контррасчёт CGT (Capital Gains Tax). Резиденты удерживают актив минимум год, чтобы активировать скидку 50 %. Нерезидент лишён льготы с 2012 года. При цене выше 750 000 AUD покупатель удерживает 12,5 % и перечисляет в ATO, пока продавец подтверждает налоговый статус.
Трофейная вилла на побережье, доходный блок в Брисбене или виноградник в Ярре — каждый сценарий подчиняется алгоритму: разрешение FIRB, проверка титула, финансирование, расчёт, управление, дивиденды или exit. При точной настройке элементов актива достигается комбинация комфорта, дохода и прироста капитала, сравнимая с гармонией бархатного австралийского заката.
