Я консультирую инвесторов по австралийским объектам пятнадцать лет. За годы практики видел, как пустынное поле превращалось в квартал небоскрёбов, а одна неверная строка в контракте отнимала сотни тысяч долларов. Пошаговый маршрут, описанный ниже, базируется на личном опыте и судебных хрониках.
Юридический контур
Первый барьер — Foreign Investment Review Board (FIRB). Иностранец, не проживающий в стране, подаёт заявку перед заключением договора. Однократный сбор колеблется в зависимости от цены лота, верхний порог — 503 000 AUD и выше при объекте, оценённом свыше 40 млн AUD. Отказ обычно связан с противоречием принципу national interest.
Далее подписывается Contract of Sale с оговорённым cooling-off period: пять рабочих дней в Квинсленде, три — в Виктории. Отказ в течение отсрочки ведёт к штрафу 0,25 – 0,5 % от цены.
В Австралии дом и земля фиксируются в TORRENTS Register. Система гарантирует государственную защиту титула, поэтому утрата бумаги не влечёт утрату права.
Частные владения делятся на freehold (полная собственность) и leasehold (долгосрочная аренда, часто 99 лет). В городских высотках преобладает strata title — коллективная форма, где владельцу принадлежит квартира, а участки общего пользования курирует body corporate.
Нередко встречается caveat — предупреждение на титул. При наличии caveat продажа блокируется, пока требование не урегулировано. Римский афоризм caveat emptor «пусть покупатель будет бдителен» здесь приобретает буквальный смысл.
Финансы сделки
Банк финансирует до 80 % цены, выше — включается LMI (страхование кредитора), добавляющее ~2 % от суммы займа. Инвестор, рассчитывающий на налоговый щит, выбирает negative gearing: убыток от аренды уменьшает облагаемый доход.
Stamp duty — гербовый сбор штата — ощутим: Новый Южный Уэльс берёт 4,5 % при сумме 1 млн AUD. Плюс Foreign Purchaser Surcharge — 8 %. Land tax начисляется ежегодно, стартовый порог разнится по штатам.
Capital Gains Tax действует для активов, хранимых дольше года: скидка 50 % доступна резидент, нерезидент ею не пользуется.
Курс AUD-USD сдвигается под влиянием сырьевого цикла. Для фиксации цены принято открывать forward-контракты, забирая валютный риск у брокера, а не у кошелька собственника.
Управление активом
После регистрации собственник заключает Agency Agreement с лицензированным управляющим. Стандартная комиссия — 5–8 % от аренды, бонус за заселение — недельная выручка. Federal Agency Fee взимается, когда жильё пустует свыше полугода, размер равен уплаченному FIRB-сбору.
Для списания амортизации приглашается quantity surveyor, составляющий Depreciation Schedule: износ каркаса, инженерных сетей, бытовой техники. Правильная таблица снижает доход к налогооблагаемой базе на десятки тысяч долларов за десять лет.
Выход из актива оформляется через private treaty либо аукцион. Первый сценарий предпочитает конфиденциальность, второй — громкую драматургию, подогревая толпу. Приготовленный заранее contract pack избавляет от спонтанных поправок и минимизирует шанс юридического бумеранга.
Завершая круг, напомню: австралийский рынок дисциплинирует, но щедро вознаграждает точность. Покупатель, проверивший титул, соблюдший расчёт налога и сохранивший лиликвидность, выводит объект на доход без сюрпризов.
