Островные муниципалитеты Нидерландов – Бонайре, Синт-Эстатиус и Саба – образуют компактный, но ёмкий рынок, где центр Карибского Штормового пояса соседствует с европейской правовой материей. На фоне бирюзовых лагун здесь встречаются статус голландского публичного тела, соседство краудфандинговых кондоминиумов и девелоперские идеи, пришедшие прямиком из Роттердама. Я веду сделки в регионе десятый год и наблюдаю, как каждая проектная неделя приносит свежие кейсы: от после парковых вилл с панорамой на сады кактусов до микропортовых складов для дайв-центров.
Юридические основы
Три острова – части Королевства, однако они не входят в Шенген и сохранили собственный кадастр Kadaster CN. Сделка строится по схеме erfpacht (долгосрочная эмфитевзис) либо outright ownership, встречающийся реже. Erfpacht подразумевает ежегодный canon – символическую плату государству, сопоставимую с землевладельным quit-rent на Мальте. Регистрация проходит электронно: нотариус загружает akte в цифровой кластер, после чего кадастровый идентификатор обновляется за двое суток. Перевод титула завершён только после перепроверки моего compliance-отдела: оффшорная обёртка проходит скрининг на PEP-связи и на типологию hawala.
Изюминка регионального корпуса – налога ABB (Algemene Bestedingsbelasting) вместо классического НДС. Ставка фиксирована на отметке 8 %. При покупке жилья ABB не удерживается, зато при строительстве или реновации подрядчик закладывает налог в смету. При последующей перепродаже налоговая база не рекапитулируется, что повышает маржинальность flip-сделок.
Для резидентского статуса достаточно простоповести на архипелаге половину календарного года. Этого срока достаточно, чтобы получить Crib-number – локальный аналог BSN – и открыть банковский current account в одной из island branches нидерландских банков. Без Crib финансирование недоступно, поэтому заявители охотно заходят через gilded visa: инвестиция от 750 000 USD в объект, одобренный экономическим советом острова.
Финансы и налоги
Ипотечный портфель формируют местные подразделения Rabobank и MCB, причём LTV редко превышает 60 %. Ставка плавающая, привязка к USD Libor плюс 4-4,5 %. Коммерческий сегмент финансируется под Libor+6. Отсутствие обменного контроля даёт гибкость структурам, оперирующим через Curaçao NV или через голландское BV. Поддерживаю клиентов термином trage liquidatie – поэтапный выход из актива без ценового шока: собственник продаёт доли через STAK-фонды, сохраняя голос без владения.
Обязательный налог на имущество – vastgoedbelasting – низок: 0,8 % от кадастра. Арендная рента облагается 5 % доходного налога, если собственник не резидент. При дивидендном выводе через BV удержание 0 %. Нефинансовое преимущество рынка – мягкие ESG-квоты. Департамент природы требует фототропные панели с коэффициентом louver-shade не ниже 0,62, но не ограничивает фасадный материал, инвестор спокойно использует cross-laminated timber, экономя на логистике.
Ураганный риск решается страховым покрытием named perils. Полное полирование стоит 1,1 % от восстановительной стоимости, франшиза 2 %. При этом Premium Adjustment Clause устраняет скачок тарифа при ежегодной переоценке, нивелируя инфляционное давление.
Тренды девелопмента
Городская ткань Кралендейка постепенно переходит от малоэтажной усадебной застройки к mid-rise block-моделям. Причина не в плотности населения, а в изменении спроса со стороны digital-кочевников. Им важен устойчивый оптоволоконный бэкбон, а не приватный двор. Поэтому девелоперы выводят hybrid-концепты: нижний ярус – ко-воркинг и кафе с лицензией late-hour, этажи выше – микро-апартаменты 28-32 кв. м, управляемые через app-консьерж.
На Сабе тренд иной: high-end eco-lodges, встроенные в склон вулкана Scenery, собирают premium-аудиторию, мечтающую о разреженном воздухе и кустарном роме. Здесь владелец покупает не квадратный метр, а идею aurora-tourism, где рассвет над облаками ощущается живым инфографиком. Затраты на подтягивание инженерии компенсируются room-rate свыше 450 USD за ночь.
Инфраструктурный драйвер – новый deep-sea-порт на Синт-Эстатиусе. Его ввод устраняет bottleneck грузовой логистики: строительный бетон больше не катается через Сент-Мартен. Девелоперы подписывают forward-контракты на цемент ещё до разгрузки судна, фиксация цены хеджируется через barge-swap на сырьевом рынке.
Не обременённый избыточной регуляцией сегмент co-living заинтересовал институциональных фондов из Гааги. Они заходят синдикатами, формируя пай по модели voor-uitschuiven: пунктирный выкуп объекта по достижении IRR-порогов. Пайковые документы фиксируются в нотариальном протоколе под хитроумным названием passeerakte, и уже завтра я запущу очередной closing по такой схеме.
Средняя капитализация ROI внутри жилого класса – 7,2 %. Коммерческие площади с длинными арендными фибрами дают до 9,8 %. Экзотические активы – полноразмерные марины на Бонайре – выходят к двузначным метрикам, но предполагают специфическую гидрогеологию: berth-углубление минимум 4,2 м.
Ликвидность проверяю индикатором days-on-market. Вилла c прямым доступом к рифу уходит за 97 дней, микрокондо в глубине острова – за 154. Спред отражает застенчивость ипотечных банков финансировать объекты вне первой линии.
С учётом ограниченного земельного фонда земельные аукционы проходят по выверенной методике open ascending bid. Шаг торгов – 2 % от стартовой цены, задаток 10 % блокируется на нотариальном эскроу. Отказ победителя расценивается как wanprestatie – односторонний отказ, после чего задаток списывается в казну. Наблюдал случай, когда инвестор потерял 320 000 USD из-за просрочки платежа на четыре часа.
Карибский отрезок Королевства комбинирует латинскую свободу ветра с голландской педантичностью реестра. Местный рынок похож на тюльпан, распахнувшийся под бризом пассата: пёстрый, но управляемый законом. При правильном legaldesign объект превращается в капитальный сейф, где доход течёт пружинистым атоллом, а риски зарифмованы в страховой полис.
