Готовый бизнес под арендным договором приносит эффект быстрее, чем запуск проекта с нуля. Московский рынок показывает высокую транзакционную активность, спрос держится стабильно вне сезонных колебаний. Я провожу сделку в среднем за шесть недель, поэтому предлагаю систематизированный алгоритм.
Юридический контур
При преддоговорной проверке изучаю правоустанавливающий пакет арендодателя: выписку ЕГРЮЛ, подтверждение права распоряжения помещением, отсутствие обременений. Запрашиваю реестр уведомлений ФНС о залогах движимого имущества. Лицензии, товарные знаки, программное обеспечение входят в периметр прав, переходящих арендарю, их статус фиксируется в приложении к договору. Не игнорирую «каботаж» — скрытые субаренды на основании агентских писем: при обнаружении требую их досрочного расторжения.
Финансовая проверка
Отчёт о движении денежных средств (ODDS) раскрывает реальную маржу. Показатели EBITDA и OCF беру в среднем за восемь кварталов, сглаживая форс-мажорные пики. Термин «дюбайнизация» — искусственное раздувание оборота за счёт транзитных чеков — встречается часто в сфере общепита. Для выявления эффекта применяю метод reverse due с выборкой банковских выписок. После вычета латентной зарплаты и маркетингового демпинга рассчитываю справедливый ставочный коэффициент: диапазон 0,85–1,2 от заявленной арендной платы.
Локационные нюансы
Карта пешей доступности (isochrone) формируется по данным мобильных операторов. Радиус десять минут в плотной застройке даёт поток до четырёх тысяч потенциальных клиентов днём. Поблизости крупных ТПУ коэффициент посадочного трафика растёт на тридцать процентов. При отборе локации учитываю индекс «серебристых витрин» — долю фасадов с отражающим остеклением, влияющую на визуальный шум. Для бизнесов с низким LTV такой фактор снижает конверсию в первую покупку на пять пунктов.
На переговорах использую технику «серранто» — чередование мягких и жёстких пунктов повестки, что психологически готовит контрагента к уступке по ключевой ставке. Арендодатель готов снизить цену при увеличении без арендного периода, рекомендую подушку в сорок пять дней, потому что в Московском УГИ аналогичный срок даётся на оформление уведомления об изменении вида использования помещения. Петля бозона — оговорка о шагах индексации, вместо годовых индексов РПИ интересней прямой привязки к медиане рыночной ставки района.
Барьеры возникают из-за коммунальной нагрузки. Расчёт отопительных квот завязал на «гигакалорийный интервал» — промежуток между отпуском тепла и фактическим потреблением. Перерасход фиксируют в отдельном акте, арендная плата не включает такие сюрпризы. Видел кейс, когда несогласованное размещение наружных блоков кондиционера привело к штрафу ДЭПиР на 250 000 ₽. Избавиться от санкций помогает разделение ответственности: инженерия — арендодатель, внешняя реклама — арендатор.
При соблюдении вышеописанного протокола арендатор входит в бизнес без паразитных судебных споров, окупая вложения за пять-семь месяцев. Контроль сроков, цифр и правовых границ формирует уверенность, а городской рынок благодарит доходностью.
