Я наблюдаю рынок Андижана пятнадцать лет. На старте карьеры вокруг центрального базара стояли кирпичные пятиэтажки второй волны индустриализации, ныне пейзаж формируют монолитные комплексы с монококовой конструкцией. Средний чек за квадрат в ядре города держится в коридоре 650-700 $ при ликвидационной цене около 520. Диапазон рождается из плотного спроса от рабочих мигрантов, вернувшихся с крупных строек Турции и Кореи.
Городская палитра кварталов
Forstadt Чорсу отличается изразцовой кладкой домов дореволюционного формата, в таких объектах сохранились тянь-шифты — узкие вентиляционные шахты, усиливающие естественную тягу. Подобные строения манят ценителей футурологического винтажа, однако без глубокого капремонта не обойтись: гидроизоляция устарела, перекрытия с деревянными лагами под влиянием влажных муссонов спрессовались. Восточный сектор Эскишахар развивается по периметру ТЭЦ, там строят жильё формата «шаган» — блоки с горизонтальным ростверком, способные погасить сейсмические колебания до семи баллов. Средняя цена ниже центральной на 18-20 % вследствие удалённости от вузовского кластера.
При поиске индивидуального дома покупатели часто обращаются к махаллям Учкудук и Чиланзар. Средний земельный пай там равен четырём соткам, коэффициент застроенности 0,6. Коттедж с каркасом из газоблока оценивается примерно в 85 000 $, а прибыль после реконструкции и перепрофилирования под мини-отель достигает 14-16 % годовых.
Аренда без стресса
Долгосрочная аренда классифицируется двумя сегментами: «суточка» для командированных и полу-годовые договоры для внутренней миграции. В первом случае ставка колеблется у отметки 17-19 $, во втором — 120-150 $ в месяц. Типовой контракт описывает единую модель залога — «ишонч пул» — сумма от сорока процентов месячной платы, хранящаяся у собственника до завершения соглашения. Съём без риелтора начинается с проверки кадастровой выписки: поддельные бланки с QR-кодом встречаются раз в сто пятьдесят сделок, что подтверждают данные земельной палаты.
Для предпринимателей доступен лизинг-фэнсинг — схема, при которой объект продаётся банку, арендатор вносит фиксированную ренту, а после оговорённого срока реализует обратный выкуп. Рента фиксируется в суммовой индексации к медной бирже, снижая волатильность против долларового кросса. Доходность чистыми при досрочной продаже достигает одиннадцати процентов, без учёта амортизации.
Инвестиционный компас
Ближайшие три года я закладываю рост котировок на шесть-восемь процентов ежегодно. Факторов два: увеличение денежных переводов из-за постепенного снятия ковидных ограничений в странах-донорах и государственная программа капитала «Янги Уй», раскрывающая ипотечное плечо до семидесяти процентов стоимости. При низкой ставке семнадцать процентов годовых реальный купон выглядит приемлемым ввиду инфляции в двенадцать-тринадцать процентов. Одновременно набирает обороты инструмент «долёвка-лайт» с защитным эскроу: покупатель заводит деньги на сегрегированный счёт, девелопер получает финансы порциями после завершения стадий строительства, подтверждённых технадзором. Риск недостроя падает вчетверо согласно аналитике банкиров.
Я остаюсь на связи для коллег, готов поделиться углублёнными моделями оценки, расчётом IRR и чек-листом юридической чистоты. Рынок Андижана напоминает жгучий чай «кук-чай»: крепость высокая, аромат пряный, послевкусие длится при правильной заварке.
