Аарау — компактная столица кантона Аргау, аккуратно расположенная на правом берегу Ааре. Средневековый центр сочетает фахверковые фасады и постфункционалистских жилые комплексы. Как консультант по инвестициям в недвижимость, я фиксируют устойчивый спрос, связанный с ролью города-спутника Цюриха и Базеля.
Обзор рынка
Средняя цена квадратного метра в центре колеблется около 8 700 CHF, в периферийных кварталах — 6 100-6 400 CHF. Диапазон обусловлен различием в плотности застройки и возрасте фонда. Рыночная волатильность невелика: стандартное отклонение за пятилетний горизонт — 2,8 %. Подобная стабильность роднит Аарау с «каменным облигационным сертификатом» — термин, который брокеры применяют к муниципиям с консервативным ценовым коридором.
Рентный мультипликатор (price-to-rent ratio) держится на отметке 26-28 в зависимости от типа объекта. Для сравнения, Цюрих показывает 34-36. Дисбаланс повышает ликвидность для инвесторов, ориентирующихся на доходный портфель с горизонтальной диверсификацией.
Микролокации и цены
Старый город (Altstadt) привлекает ценителей кирпичных сводов и эркерных окон. Плотность туристического трафика формирует крепкий краткосрочный спрос — доходность апартаментов, управляемых через эллинговую модель (управление через профессионального чартер-оператора по аналогии с яхтенной ареной), достигает 4,1 % годовых. Минусом выступают ограничения охраны памятников: любые фасадные работы проходят кантональную экспертизу.
Rütihof, квартал на аллювиальной террасе к югу от центра, имеет иное позиционирование. Там превалируют многоквартирные дома 1980–1990-х с подзтемными паркингами. Средняя арендная ставка ниже, зато коэффициент вакантности едва доходит до 0,3 % — фактически структурный дефицит. Девелоперы опираются на регламент Verdichtung, открывающий возможность надстройки мансард при сохранении силуэта улицы.
Близость к железнодорожному вокзалу традиционно рассматривается как фактор премии к ставке аренды. Гедоническая модель Swiss Real Estate Datapool вычисляет надбавку 6,2 % за каждые 400 м расстояния, сокращённые до платформы.
Северо-восточный Telli выделяется многоцветными жилыми башнями. В начале 1970-х проект задумывался как экспериментальный Staatlandschaft с богатыми общественными пространствами. Постепенная реновация избавила квартал от имиджа «социального корабля» и вывела вакансии на уровень 1,5 %. По-прежнему цена квадрата на 15 % ниже медианы города, что привлекает молодые семьи.
Потенциал инвестиций
Комплекс факторов — умеренная цена входа, чинная динамика прироста, высокое качество инфраструктуры — формирует благоприятную среду для долгосрочных вложений. Стратегии, основанные на «балконе-арендаторе» (покупка объекта с последующей сдачей в аренду текущему владельцу), показывают капитализацию 3,8 % годовых после вычета операционных расходов.
Фискальный режим кантона Аргау оставляет инвестору ощутимую маржу. Отсутствие налога на умеренную прибыль при отчуждении после десятилетнего владения дополняет гибкая модель амортизации, применяемая к инженерным системам. В результате внутренняя норма доходности (IRR) для типового объекта площадью 120 м² достигает 5,2 % при LTV 65 %.
Юридические тонкости включают Prinzip der Raumplanung — принцип, ограничивающий застройку за пределами Bauzone. При нарушениях штраф рассчитывается по коэффициенту Gebührensatz, умноженному на изъятую выгоду. Практика показывает, что соблюдение нормирования дешевле споров.
Узкая арендная ниша существует в сегменте сервисных квартир для персонала кампуса Kunststoff-Cluster. Договоры закрываются через Rahmennutzungsvertrag — рамочное соглашение, сокращающее риски простоя до статистической погрешности. Объём предложения пока не догоняет спрос, следовательно, ставка запрашивает премию к медиане.
Сравнение с облигациями Confoederation передает характер рынка: доходность ниже, чем в Лозанне, волатильность ниже, чем в Лугано, ликвидность превосходит обе локации. Пузырь не просматривается: коэффициент Price-to-Income с 2016 года держится в тоннеле 5,2-5,6.
Пандемический цикл почти не отразился на уровне просроченной арендной платы. Доля overdue арендных платежей в 2021-2022 годах осталась в пределах 0,6 %, тогда как национальная медиана поднялась до 1,1 %.
Обращаю внимание на концепт «зелёного залога» (Green Collateral). Местные банки готовы снизить маржу по ипотеке на 15-25 bps при улучшении энергетического класса фасада до уровня Minergie-P. Апгрейд обычно включает вакуумную изоляцию и рекуперацию тепла санузловых стояков, установка фототермии идёт отдельной строкой.
