Аарау мирно раскинулся на обоих берегах Ааре. Город окружён известняковыми холмами, а компактный старый центр с богато расписанными фасадами формирует облик безопасного, но живого рынка жилья. Я веду сделки здесь уже пятнадцать лет и наблюдаю устойчивый баланс между спросом резидентов-компьютеров Цюриха и местных семей.
Средняя цена кв. м в новых кондоминиумах колеблется вокруг 8 500 CHF. Вторичный фонд, особенно кирпичные дома тридцатых годов, уходит ближе к 6 700 CHF за кв. м. Арендная ставка двухкомнатных апартаментов достигает 1 500–1 700 CHF в месяц, спрос поддерживают медицинские работники кантональной клиники и сотрудники логистических хабов вдоль автобана A1.
Кварталы вдоль Ааре
Самым оживлённым остаётся Küttigerstrasse-Rohrer. Лента сервисов, быстрая трамвайная линия до железнодорожного узла, доступ к прогимназии — целый набор атрибутов формирует стабильный индекс цен. На противоположном берегу, напротив музея Naturama, преобладают виллы с живыми изгородями, где коэффициент плотности застройки (Ausnützungsziffer) не превышает 0,35, что гарантирует простор.
Юридическая рамка сделок
Я предлагаю начинать подготовку с выписки из Grundbuch. В кантоне действует принцип Überwiegensprinzip, ограничивающий перепланировку при площади под охраной. При подписании Kaufvertrag стороны приглашают муниципального нотариуса, гербовый сбор фиксирован — 0,1 % от цены. Иностранцам вне EFTA доступен лишь коммерческий сегмент свыше 1 000 м², исключение — Lex Koller под реставрацию культурного объекта.
Финансирование и налог
Крупнейшие банки — Aargauische Kantonalbank, NAB, Credit Suisse — кредитуют до 80 % оценки. Marge Hypothekensatz выше уровня Берна на 7–9 bps, так как банк резервирует SQS-коэффициент. При аннуитетной схеме заемщик гасит один процент капитала ежегодно. Подоходный налог на прирост капитала уплачивается по скользящей шкале: удержание 40 % маржи при реализации в первые пять лет, 10 % после пятнадцатого года владения.
Владелец жилья подаёт декларацию Declaration Wohneigentum. Базой служит арендный эквивалент (Eigenmietwert). Для снижения нагрузки применяют амортизационный вычет Renovationsabzug. Подробный отчёт по замене кровли, модернизации теплового насоса, установке PV-панелей повышает сумму вычета.
Ипотечный рынок внедряет термин «Green Mortgage». Договор с коэффициентом Energiekennzahl не выше 45 кВт·ч/м² сокращает ставку на 15 bps. Домовладелец поддерживает тренд на Bauökologie и получает рыночную премию при перепродаже.
Исторический центр подчёркивает барочную геометрию окон, но инвестор, покупающий лофт на Rathausgasse, сталкивается с ловушкой: охранный статус ISOS препятствует созданию балконов. За консультацией обращаются к Fachstelle Denkmalpflege при кантональном департаменте, где выдаётся Gutachten об интервенциях.
Город завершает проект Bachfussallee. Новая линия легкорельсового транспорта сократит дорогу до станции Lenzburg до двенадцати минут. Уже запланированы дома по принципу 2000-Watt-Gesellschaft, включающему фасады с вакуумным остеклением и лифты с рекуперацией энергии. Девелопер Alter AG приобрёл участок у старого депо размером 14 000 м2: смешанный квартал принесёт рынку 220 квартир эконом-класса и создаст амортизациютизацию цен в соседнем Telliquartier.
Для институциональных фондов я изучаю Renditeliegenschaften с коэффициентом Bruttorendite 3,4–3,6 %. Риск-премия по сравнению с облигациями Konfederation достигает 180 bps. При инфляции 1,3 % индекс Sharpe выглядит привлекательным без плечевых инструментов.
Опытные игроки читают между строк кадастра, замечают субтитры экономики и слышат пульс речных порогов Ааре. Аарау раскрывает гранитные пласты стабильности под тонкой глазурью прогресса. Я продолжаю сопровождать клиентов, чей интерес резонирует с таким городским аккордом.
